Konverteringsfidus smuldrer med nye obligationer
Der kommer nye obligationer til september, og det får konsekvenser for alle, der vil købe bolig eller lægge lån om.
Fordelen ved at lægge lån om kan smuldre i løbet af sommeren. Fra september kommer der nye obligationsserier, og det gør låneomlægninger dyrere, viser beregninger fra Nykredit.
Kursen på de nye obligationer ventes at blive 1,5 point lavere end på de eksisterende, og det giver både højere restgæld og ydelse. Boligobligationer udskiftes planmæssigt hvert tredje år, og det sker denne gang til september. Det betyder, at de nuværende 30-årige lån med udløb i 2047 erstattes af nye med udløb i 2050.
Men udskiftningen gør det dyrere at lægge lån om.
Her er konsekvensen af at omlægge et 3,5 pct. lån på 1 mio. kr. til et 2 pct. lån med nye obligationer:
| 3,5 pct. | 2 pct. 2047 | 2 pct. 2050 | Forskel | |
| 1. års ydelse før skat pr. måned | 5.360 | 4.820 | 4.900 | 80 |
| 1. års ydelse efter skat pr. måned | 4.410 | 4.180 | 4.240 | 60 |
| 1. års afdrag pr. måned | 1.880 | 2.460 | 2.500 | 40 |
| Samlet ydelse før skat | 1.660.000 | 1.471.000 | 1.495.000 | 24.000 |
| Samlet ydelse efter skat | 1.489.000 | 1.361.000 | 1.383.000 | 22.000 |
| Hovedstol | 1.000.000 | 1.046.000 | 1.063.000 | 17.000 |
Kilde: Nykredit
Nykredit/Totalkredit har foreløbig som eneste institut besluttet sig for at åbne en ny 2 pct. 2050-obligation. De øvrige institutter forholder sig afventende.
»Vi har en god vare på hylderne i forvejen med den eksisterende 2 pct. obligation, og har endnu ikke taget stilling til, hvilke obligationer vi vil åbne i forbindelse med serieskifte,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.
Der er dog ingen vej udenom for institutterne. Fra september kan de ikke længere udstede 30-årige obligationer med udløb i 2047. Alle institutter vil på et tidspunkt udstede obligationer med udløb i 2050.
Disse obligationer vil have en lavere kurs end de eksisterende, så hvis man har planer om at omlægge og vil minimere sit kurstab, kan det være en god idé at gøre det, mens de eksisterende obligationer er i spil, mener cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.
»Låntagerne vil være bedst stillet ved at tage lån i de gamle serier helt frem til lukningen af disse i slutningen af august. De får både en bedre kurs og bedre likviditet, der stiller dem stærkere i forhold til evt. fremtidige indfrielser og beskyttelse af restgælden ved rentestigninger,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
Også folk, der overvejer at købe bolig, skal tænke sig om. Hvis de skal have lånet udbetalt i september eller oktober, kan det med fordel overvejes at hjemtage lånet før de gamle obligationsserier lukker, understreger han.
Med uændret rente kan det godt betale sig at få lånet udbetalt i den gamle obligation frem for den nye, da den gamle obligation vil have en bedre kurs, ligesom man sparer kursfradraget pga. en lang kurssikring.
»Til gengæld skal man betale sine ydelser fra begyndelsen af september, men i langt de fleste tilfælde vil man være bedre stillet med en tidligere udbetaling og deraf følgende tidligere ydelser end at vente til senere og få en dårligere kurs,« siger Christian Hilligsøe Heinig.