Koncenton

Mens aktierne vakler - lukrativt afkastspænd holder hånden under ejendomsinvesteringer

Afkastet pr. lånt krone er trods en mindre rentestigning fortsat højt set over de seneste 30 år. Det gør ejendomsinvestering interessant for den langsigtede investor, der vil tjene penge på den løbende drift.

Artiklens øverste billede

Den verserende coronakrise har rystet verdensøkonomien og alverdens aktiemarkeder ganske voldsomt, hvor aktierne efter et større fald dog er steget pænt igen.

Samtidig har den negative indlånsrente gjort det væsentligt mindre interessant at sætte penge i banken.

Det har skabt et pres hos investorerne for at placere deres midler i aktivklasser, hvor man får både sikkerhed og et solidt afkast.

Et af de steder kan være det danske ejendomsmarked, hvor man fortsat har udsigt til et pænt afkast på den lange bane.

Det skyldes ikke mindst udviklingen på lånemarkedet over de seneste år, hvor renterne er dykket markant med den konsekvens, at det positive spænd mellem lånerenten og det rene driftsafkast fra ejendomme ligger på et af de højeste niveauer, vi har set over de seneste 30 år.

Opgørelser viser spænd

Det er landets største ejendomsinvestor, Koncenton, der står bag en opgørelse over afkastspændet på boligejendomme i København (se grafik).

Opgørelsen, der er lavet før coronakrisen, viser, at nok er det såkaldte startafkast faldet fra 8,5 pct. til 3,7 pct. fra 1990 til 2020, men i samme periode er renten inklusiv bidragssats faldet fra 11,3 pct. til 0,7 pct.

Samlet giver de to bevægelser et afkastspænd på 3 pct., hvilket ikke er set bedre i de år, der er indsamlet data for.

“Opgørelsen er lavet før coronakrisen satte ind, og med en lille rentestigning under krisen, er spændet blevet en anelse mindre. Men det rokker ikke ved, at ejendomsinvesteringer på den lange bane fortsat er en solid og givtig investering i en tid med stor usikkerhed i andre aktivklasser,” siger partner og investeringsdirektør i Koncenton Oliver Peters.

Tallene fra Koncenton bakkes op af Colliers’ rapport “Copenhagen Property Market Report 2020”, der viser, at spændet mellem lånerente og afkastrente er vokset fra omtrent 200 basispoint i 2011 til mere end 350 basispoint i 2019.

“Det betyder, at vi har et stabilt og sundt marked med en lille pil op. De lave renter har været medvirkende til stort set at fjerne risikoen ved ejendomsinvestering,” siger adm. direktør i mæglervirksomheden Nordicals Erik Andresen.

En aktivklasse, man bør have

Udviklingen er sket på trods af, at det rene driftsafkast er faldet i perioden. Sidstnævnte i et omfang, der betyder, at flere lånetyper i dag udbydes til negative renter.

“Det er først og fremmest interessant, at man i den aktuelle situation nærmest er garanteret et positivt cash flow på ejendomme. Så længe det er tilfældet, så mener jeg, at ejendomme er noget af det mest attraktive, man kan investere i. Det er i hvert fald en aktivklasse, som man bør have i en bred portefølje, fordi det er investeringer med en lav risiko og et pænt afkast,” siger Erik Andresen.

På trods af tallene og den positive udvikling så faldt handelsvolumen på det danske ejendomsmarked fra 71 mia. kr. i 2018 til 57 mia. kr. i 2019, men det er fortsat på et meget højt niveau set over det seneste årti.

Det skyldes ikke mindst udenlandske investorer, der de seneste år for alvor har fået øjnene op for det attraktive danske ejendomsmarked. 52 pct. af de samlede investeringer på ejendomsmarkedet i fjor kom fra udenlandske investorer, der jagtede en “sikker havn” at placere midlerne i.

Det skyldes, at det danske ejendomsmarked i de største byer er præget af stabile huslejepriser, en stabil udvikling i tomgangen og høj efterspørgsel efter flere typer af ejendomme.

Investorerne er rykket sammen

For investorerne er ejendomsmarkedet blevet endnu mere attraktivt af den professionalisering og konsolidering, der er sket siden finanskrisen. Hvor man tidligere så mindre spillere kaste sig ind på markedet i håb om hurtige og lette penge, så er det i dag færre investorer, der ejer mere.

Højere krav til investorerne har blandt andet betydet, at de har samlet sig i investeringsfællesskaber. Det ser man eksempelvis i Koncenton, der i 2019 var Danmarks største ejendomsinvestor.

Selskabet med base i Aarhus råder over omtrent 4.000 lejeboliger i godt 50 ejendomme og forvalter 8,3 mia. kr. for 1.400 investorer.

“Der er ingen tvivl om, at det danske ejendomsmarked rummer et enormt potentiale. Her får man selv i den aktuelle situation med stor usikkerhed på aktiemarkedet og lavt afkast på obligationer en investering med forholdsvis lav risiko og et flot afkast på 8-10 pct. pr år,” siger partner og investeringsdirektør i Koncenton Oliver Peters.

Værdistigninger er en bonus

Selvom prognoser viser, at tilstrømningen til storbyerne vil fortsætte i de kommende år, og at boligpriserne fortsat vil stige på langt sigt, så er det ikke noget, man spekulerer i hos Koncenton. Heller ikke selvom man ved, at lejlighedspriserne i snit er steget med 5-7 pct. om året i Aarhus og København de seneste 20 år.

Her er det i stedet evnen til at få budgetterne til at balancere uden værdistigninger, der er efterspurgt, og her er ikke mindst den høje efterspørgsel en vigtig parameter.

”På tværs af alle de ejendomme vi har i drift i vore ejendomsportefølje, oplever vi en lav tomgang på kun 0,92 pct. om end vi budgetterer med 2 pct. Samtidig kan vi se vigtigheden af, at vi vælger de rigtige boligtyper til bestemte lejergrupper og med de mest eftertragtede beliggenheder,” siger Oliver Peters.

Casen skal hænge sammen

Målet er, at et ejendomsprojekt skal give et afkast i størrelsesordenen 8-10 pct. pr. år baseret på en solid drift og ikke de mere spekulative værdistigninger. Nøglen er en lav grad af tomgang, stabile huslejepriser og hjemtagelse af lån med faste lave renter.

“Vi er grundige i vores analyser og sørger for at lave en rigtig god driftscase, som hænger fornuftigt sammen, og de fortsat lave renter gør ikke casen dårligere. Vores model betyder, at investorerne både får løbende udlodninger og afdrager på gælden hvert år. Skulle der i sidste ende have været en værdistigning, så er det blot en ekstra bonus for investorerne,” siger Oliver Peters.

Koncenton-modellen er foreløbig benyttet til over 50 boligudlejningsejendomme med ca. 4.000 boliger. Der er tale omungdoms-, familie- og seniorboliger..

Læs mere om Koncentons nyeste ejendomsfond Urban A/S her.

Denne artikel er sponsoreret af Koncenton

Koncenton skaber værdi for investorer gennem formidling, forvaltning og udvikling af boligejendomme i Danmarks største vækstbyer. På den måde giver selskabet investorer nem adgang til ejendomsinvesteringer med løbende udbytter, robuste opsparinger og god sikkerhed.

Læs mere om Koncentons aktuelle ejendomsprojekt her

Mere som dette

Forsiden lige nu

Andre læser

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.