Debat
0

10 procent afkast på ejendomsinvestering på steroider

Højt risikable, belånte investeringer annonceres nu til naive private investorer.

Lave renter er med til at friste folk til at sætte deres opsparing i noget andet end obligationer. Det nyeste fænomen er en genoplivning af ejendomsinvesteringer til private.

Projekter udbydes både i gammeldags anpartsform, altså som kommanditselskaber, og som fonde. Men uanset formen er det nogle heftige afkast, der stilles i udsigt: Ni, ti procent, ja, helt op til 13 procent har jeg set for nylig. Sikkerhed i fast ejendom, stabile tocifrede afkast lokkes der med.

Det lyder fristende. Hvem gider så investere i risikable aktier til et forventet afkast på sølle 7-8 procent med vilde udsving undervejs? Ikke mig i hvert fald. Eller vent lidt.

Ejendomsinvesteringer kan såmænd være relevante og fornuftige. Men den eneste grund til, at man kan reklamere med disse store afkast, er, at investeringerne er gearede (lånefinansierede). Det er afkast på steroider, man reklamerer for her.

Beskyttelsen af private investorer er ikke så god som den beskyttelse, almindelige forbrugere har. Derfor er det sikkert fuldt lovligt, selvom det aldrig vil blive lovligt at sælge kaffefløde som piskefløde. Men gearingen gør det svært at sammenligne med normale investeringer som aktier og obligationer.

Et eksempel. En boligejendom i Århus eller København købes for 100 mio. kroner, og overskuddet (lejeindtægter fratrukket driftsudgifter og renter) er to mio., som svarer to procent.

Med et trylleslag kommer vi op på ti procent uden at skrue på forudsætningerne. Ejendommen belånes med 80 mio., og som investorer har vi lagt 20 mio. Et overskud på to mio. i forhold til 20 mio. investeret, giver ti procent i afkast. Vupti!

Hm, det er altså ikke et afkast på ti procent spørger du? Det kommer an på, hvad du lægger i ordet afkast. I et prospekt lyder ordlyden: ”gennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte egenkapital på ca. 11% p.a.” Sagt med andre ord er der forskel på at gearet og et ugearet afkast. Hvis vi bruger prospektets forudsætninger, er det forventede afkast uden lån fem procent – det er vist omkring halvdelen af 11 procent med lån.

Lad mig skære den ud i pap. En boligejendom i København er vel en af de sikrere investeringer inden for fast ejendom. Men alligevel sælges den som om, man får over det dobbelte afkast i forhold til, hvad branchen forventer sig af ejendomsinvesteringer. Højere afkast hænger åbenbart ikke sammen med højere risiko her.

Jeg tager ikke stilling til, om det er en god eller dårlig investering at investere i denne boligejendom eller i andre ejendomsprojekter. Jeg siger bare: Med denne mekanik ser mange investeringer forrygende ud. Jeg kan for eksempel tage en aktieportefølje i Miranova, lade være med at fortælle at den har et forventet afkast på omkring fem procent, belåne den fire gange og trylle et forventet afkast på over 20 procent frem og reklamere med det i stedet. Den øvelse er efter vores fortolkning ulovlig, hvis vi gør det med aktier. Men åbenbart ikke med ejendomsinvesteringer.

Det du behøver at vide!
Modtag nyhedsbrevet Briefing og få hurtigt og nemt overblik over dagens væsentligste nyheder fra erhvervslivet – håndplukket af vores redaktion.
BRANCHENYT
Læs også