Kan boligbyrden alene forklare udviklingen på boligmarkedet?

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Boligbyrden er et skattet nøgletal i forhold til at vurdere udviklingen på boligmarkedet. Målet viser låneomkostninger + faste omkostninger i forhold til den disponible indkomst. Sagt lidt mere mundret viser tallet således, hvor stor en andel af den gennemsnitlige indkomst, der bliver reserveret, hvis man i dagens marked køber en gennemsnitlig bolig med fuld belåning. Men er det nu et godt tal til at vurdere boligmarkedet?

Jeg må indrømme, at jeg selv bruger tallet meget i min dagligdag og kigger meget på ændringer. Jeg må dog også indrømme, at en meget vellidt kollega har fået en tvivl til at nage i mig. Hvad er det egentlig boligbyrden viser?

Før corona brød ud, var boligbyrden stigende, og det gav anledning til bekymring for, at boligpriserne var kommet for højt op. Der synes at være en konsensus i boligdebatten om, at hvis boligbyrden er omkring 25 pct. af indkomsten, er alt godt.

Under corona steg boligpriserne som bekendt hastigt og vi kom højere op og nærmede os 35 pct. af den disponible indkomst visse steder i landet. Herefter begyndte renterne at stige. Boligpriserne faldt, men boligbyrden gik op. Renterne steg mere end boligpriserne faldt, og nu har vi steder, hvor boligbyrden er cirka 40 pct. eller lidt mere endda.

Det kunne give anledning til forventninger om, at boligpriserne skal yderligere ned. Noget må give sig, hvis ligevægten er en boligbyrde på omkring 25 pct. af indkomsten. Vi må imidlertid erkende, at boligmarkedet aktuelt er i en vis bedring, handelsaktiviteten stiger og det samme gør boligpriserne. Så måske er boligbyrden ikke det bedste mål. Noget vil rette sig over tid fordi indkomsterne stiger.

Der er både noget, der taler for, og noget der taler imod en stor brug af boligbyrden. Tænker man på boligbyrden som et udtryk for det, vi i økonomi kalder en cobb-douglas-funktion, vil teorien tilsige, at vi bruger en bestemt andel af vores budget på at bo i en bolig. Det understøtter tankegangen om, at der skal være et ligevægtsniveau for boligbyrden.

Når vi bliver rigere og tjener flere penge, vil vi bruge flere penge på bolig og vice versa. De stigende renter slår langsomt igennem, og flere og flere mærker konsekvensen af dem. Nogen må måske downsize for at holde fast i den låste budgetandel.

Måske havde man opsparing til den første terminsopkrævning, måske også den næste, men der kommer jo en mere og en mere, som i et langt og udmarvende hækkeløb. Fanden er den eneste, der har fødselsdag fire gange om året. Den udvikling taler for, at vi endnu ikke har set den fulde konsekvens af rentestigningerne.

Ser man verdenseliten løbe hækkeløb, sker de fleste styrt enten i starten, fordi atleterne oversatser, eller i slutningen fordi de bliver trætte. Tallene viser, at der stort set ikke er nogen boligejere, der har oversatset, i hvert fald har vi ikke nævneværdig tal for hensættelser, restancer mv. Det kan dog ikke udelukkes at effekten vil komme, særligt hvis det kniber med at få bugt med den underliggende inflation og renterne vil stige yderligere.

Så vi har endnu ikke set trætheden slå igennem, for at holde fast i det sportslige billede. Den gode beskæftigelsessituation er med til at give udholdenhed i den forbindelse.

Historisk kan man se, at boligpriserne pænt følger BNP pr. capita. De to størrelser følger imidlertid ikke hinanden som parallelle kurver. Dvs., at der er perioder, hvor vi i hvert fald ikke bruger en fast del af vores indkomst på bolig, men mere eller mindre. Det taler for, at boligkøbernes præferencer kan skifte over tid og dermed også villigheden til at bruge en større (eller mindre for den sags skyld) andel af sit budget på at købe bolig. Der findes tal, der underbygger, at danskerne bor i større boliger med flere kvadratmeter.

Opgraderingen af boligen sker som følge af, at flere basale behov er opfyldt, og vi har brug for noget at bruge vores velstand på. Vi tillægger således bolig en større betydning og bruger en større andel af vores indkomst på bolig bl.a., også fordi teknologisk udvikling har gjort en lang række af andre varer billigere.

Boligbyrden vil over tid være stigende, hvis vi bruger mere og mere af vores indkomst på bolig. Klimadebatten, mikro-livning mv. kan måske ændre på disse præferencer, men udviklingen med større og kvalitetsmæssige bedre boliger har været en megatrend i mere end 100 år. Det taler næppe for at boligbyrden er et godt mål.

Ser vi på det nuværende opsving i boligmarkedet, sker de fleste ejerskifter på baggrund af lave belåninger. Den vej rundt er der måske også noget med indkomsten i opgørelsen af boligbyrden. Kapitalgevinster fra tidligere boligkøb indgår ikke i boligbyrden, og dermed siger boligbyrden kun noget om førstegangskøberes økonomi.

Førstegangskøbere er naturligvis et vigtigt første led i boligmarkedet, men er altså ikke det eneste led i værdikæden. Det kan være udmærket med et mål for førstegangskøbernes økonomi, men måske skal man være mere varsom med fortolkningen i forhold til markedsaktiviteten. Jeg vil selv bruge tallet mere varsomt fremadrettet om end, at boligbyrden naturligvis ikke kan stige til uendelige niveauer uden at boligpriserne må give sig.