Køb bolig for at bo, ikke for at komme med på vognen

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Mange, især unge, er med god grund frustrerede over situationen på boligmarkedet i København. Det er svært til umuligt at finde en attraktiv ejerbolig, som man kan bo i med selv en god lønindkomst – medmindre man har en pænt stor pose penge med.

Samtidig kan man bare sidde og se på, hvordan mange eksisterende ejere har tjent svimlende summer på prisstigningerne hidtil. Det gør det oplagt at tænke, at man skal ”med på vognen” – altså se at få købt bare en eller anden bolig, så snart det er muligt, for så at kunne arbejde sig videre derfra. Men det er en risikabel strategi.

Historisk har ejerboliger været en fornuftig investering. Danmarks Statistiks prisindeks for enfamiliehuse er i gennemsnit steget 4,7 procent om året i 1992-2022. Man kunne have tjent mere end det ved at investere i for eksempel aktier, men huse har den meget væsentlige fordel frem for værdipapirer, at man kan bo i dem.

En rapport lavet af Dream for Boligøkonomisk Videnscenter har anslået, at boligejere i perioden 2000-2015 i gennemsnit havde en gevinst på 26.000 kroner om året på at bo i ejerbolig frem for til leje i en sammenlignelig bolig, inklusive gevinsten ved værdistigning.

Den store masse af ejerboliger har været fine investeringer for de fleste, men gevinsterne har ikke været enorme – og ikke været i en størrelsesorden, hvor man har måttet opgive håbet om en ejerbolig, hvis man ikke fik købt ”i tide”. Og det endda i en periode, hvor skattesystemet kun i begrænset omfang har lagt en dæmper på prisstigningerne – noget, der skulle ændre sig med den nye ejendomsbeskatning, vi har fået fra i år.

Store gevinster i store byer skyldes altså ikke rigtig, at huspriserne generelt er steget, men at de er steget i nogle områder frem for andre. De dyre boliger i hovedstadsområdet og centralt i andre større byer har givet langt større gevinster og havde, set i bakspejlet, været en god ide at købe så tidligt og i så stort omfang, som man overhovedet kunne få mulighed for. Fortiden siger bare ikke nødvendigvis så meget om fremtiden. Gennem de seneste cirka 30 år er det blevet stadig mere populært at bo så centralt som muligt, og det har afspejlet sig i de relative priser – altså ikke i det samlede prisniveau for boliger, men i forskellen mellem prisen i de områder, der stiger i popularitet, og resten.

Vil den udvikling fortsætte, eller vil vi vende tilbage til at sætte mere pris på plads, natur og fremkommelighed frem for storby? Det kan man gætte om, men det er svært at vide.

De høje priser på både centralt beliggende ejerlejligheder og på parcelhuse i populære områder gør dem sårbare over for ændringer i efterspørgslen. Set i forhold til indkomster, renter og skatter er danske ejerboliger i gennemsnit prissat nogenlunde, som de historisk har været, men det er en helt anden historie i hovedstadsområdet. Jeg siger ikke, at vi står over for en periode med prisfald, men at risikoen er betydelig.

Den risiko synes jeg, man skal forholde sig til. Hvis man havde købt et gennemsnitshus i f.eks. Frederikssund, Hillerød eller Solrød i 2007, havde man fem år senere siddet med et tab på over 30 procent. Hvis man havde gjort det ud fra en ”med på vognen”-tankegang, og altså lånt så meget som muligt til købet, ville man altså stå med en stor nettogæld og være låst til en bolig, man egentlig ikke havde købt, fordi man var glad for den. Den slags kan ske igen. Modsat i 2007 virker det samlede boligmarked ikke specielt højt prissat i dag, men som sagt er det en anden historie for de dyre dele af markedet.

Det klassiske råd til boligkøbere er at finde noget, hvor man har lyst til at blive boende i længere tid, og noget, hvor man ikke anstrenger sin økonomi til det yderste. Det råd gælder stadig, også selv om det betyder alvorlige kompromis med ønsker til beliggenhed og boligstørrelse. Grundproblemet for mange er, at centrale dele af boligmarkedet bare er langt mere efterspurgte, end hvad der kan imødekommes med den mængde boliger, der er. Ejerboligerne går så til dem, der har en formue med, for eksempel fra arv eller gave fra forældre. Det er svært at gøre noget ved.