Dette er en kommentar: FINANS bringer løbende kommentarer fra specialister og meningsdannere. Alle kommentarer er udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Debat

Afdragsfrihed: Danmark tøver, mens vores naboer tager fat

I Holland og Storbritannien har man netop begrænset adgangen til de risikable afdragsfrie lån, og i Sverige barsler myndighederne med et indgreb. I Danmark ryster politikerne på hånden, skriver økonom og ekspert i boligmarkedet Svend Jakobsen.

Artiklens øverste billede
Der såkaldte tilsynsdiamant reducerer næppe risikoen for nye prisbobler på boligmarkedet, skriver økonom og ekspert i boligfinansiering Svend Jakobsen.

Danmark og Holland har verdens højeste boliggæld i forhold til BNP, men i modsætning til hollænderne har vi ikke tænkt os at betale gælden tilbage.

Det er umiddelbart Danmarks signal til omverdenen. Trods den i forvejen høje gæld og trods finanskrisens erfaringer, så er den danske boliggæld steget med yderligere 200 mia. kr. siden 2008. Den gennemsnitlige belåningsgrad er i samme periode øget fra knap 50 til over 70 procent. Andelen af afdragsfrie lån vokser støt og udgør nu 56 procent af det samlede realkreditudlån til private.

Mange ser den lette adgang til afdragsfrie lån som den primære årsag til den stigende gældsætning, og det har da heller ikke skortet på opfordringer til politiske indgreb mod rentetilpasning og især afdragsfrihed fra Nationalbanken, OECD og tidligere overvismænd. Behovet for indgreb afvises lige så ihærdigt af politikere og banker med henvisning til, at boligpriserne nu endeligt er begyndt at stige – i hvert fald i København og Århus.

Ifølge forslaget til en ny tilsynsdiamant for realkredit skal institutterne fortsat have mulighed for at give lån med fuld afdragsfrihed til udvalgte kundesegmenter og regioner. Diamanten vil dermed næppe reducere risikoen for en ny boligboble i hovedstadsområdet, som i sidste ende kan ramme nye årgange af førstegangskøbere.

Holland har lavet et direkte lovindgreb mod afdragsfrie lån. Tilsvarende indgreb er netop annonceret i Sverige, mens Storbritannien har valgt at stramme kravene til kreditvurdering.

Svend Jakobsen, økonom, ph.d., og partner i Scanrate Financial Systems.

I andre lande er man gået mere resolut til værks. Holland har lavet et direkte lovindgreb mod afdragsfrie lån. Tilsvarende indgreb er netop annonceret i Sverige, mens Storbritannien har valgt at stramme kravene til kreditvurdering.

Tag Holland eksempelvis. Landet kæmper i høj grad med at rydde op efter overbelåning og finanskrise. Staten har overtaget to af de fire største banker, ejendomspriserne har været faldende fem år i træk fra 2009 til 2013, og mere end 1,4 millioner hustande er lige nu teknisk insolvente.

Ikke desto mindre besluttede man i 2013 at fjerne rentefradragsretten for nye afdragsfrie lån. Fra 2014 og frem vil man kun kunne opnå rentefradrag til lån, der som minimum afdrages efter annuitetsprincippet. Det har effektivt stoppet brugen af afdragsfrie lån. Fremsættelsen af lovforslaget var formentlig medvirkende til, at priserne faldt 6,6 procent i 2013, men i 2014 har priserne været svagt stigende.

De hollandske politikere [har] også lavet en række tiltag for at hjælpe teknisk insolvente låntagere og dermed fremme mobiliteten på arbejdsmarkedet.

Lidt tankevækkende så har de hollandske politikere også lavet en række tiltag for at hjælpe teknisk insolvente låntagere og dermed fremme mobiliteten på arbejdsmarkedet. Fx er grænsen for den skattefri engangssum, som må overføres fra forældre til børn, midlertidigt fordoblet, så forældre i 2014 kan give op til 100.000 euro uden gaveafgift, så længe gaven går til nedbringelse af barnets boliggæld. Hollænderne har også indført lempeligere vilkår for lån, som optages for at finansiere tab i forbindelse med hussalg.

I Sverige har Finansinspektionen netop annonceret et indgreb mod afdragsfrie boliglån. Fremover skal låntager som minimum afdrage 2 procent årligt af det oprindelige lån, indtil lånet udgør 70 procent af ejendomsværdien. Herefter skal der afdrages mindst 1 procent årligt, indtil lånet er reduceret til 50 procent af ejendomsværdien. Det svenske forslag svarer til en startydelse som et fastforrentet lån med afdrag - vel at mærke på det fulde lån -  men med et reduceret afdrag senere i lånets løbetid. Det er dermed et væsentligt højere startafdrag end eksempelvis forslag om, at man højst må finansiere 60 procent af ejendomsværdien med afdragsfrie lån.

I Storbritannien har Financial Conduct Authority, landets finansielle vagthund, gennemført en større reformpakke med virkning fra april 2014.  Det erklærede formål er at forhindre boligejere i at optage lån, som de ikke har råd til at tilbagebetale, ligesom udlåner fremover skal tage højde for eventuelle fremtidige rentestigninger i forbindelse med kreditvurderingen.

Det britiske indgreb kan opsummeres som følger:

  • Hvis lånet er afdragsfrit, skal kreditvurderingen anvende den ydelse, som låntager har under tilbagebetalingen af lånet, dvs. efter den afdragsfrie periode. Det må ikke antages, at lånet forlænges, eller at boligen sælges.
  • Hvis lånet har variabel rente, beregnes ydelsen ud fra dagens renteniveau tillagt 3 procentpoint. Tillæggets størrelse fastlægges af Bank of England.

De nye britiske regler justerer lånets størrelse efter afdragsprofil og renterisiko. Hvis du vælger et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag, mens banklånet afdrages over 25 år, kan du for eksempel få et lån på 2,9 mio. kr.

Vælger du i stedet 10 års afdragsfrihed på realkreditdelen, så har du påtaget dig at afdrage gælden over 20 år i stedet for 30 år. Det giver en væsentligt højere ydelse per lånt million, og banken er derfor kun i stand til at låne dig 2,1 mio. kr.

Sørger du derimod for at betale banklånet af over de første 10 år, vil banken kunne øge det samlede lån til 2,6 mio. kr.

Stramningerne i vores nabolande udstiller fraværet af tilsvarende politiske indgreb i Danmark.

Stramningerne i vores nabolande udstiller fraværet af tilsvarende politiske indgreb i Danmark. I stedet for at erkende, at danskerne har optaget alt for store boliglån gennem de sidste 10 år, så satser politikere, banker og mange boligejere tilsyneladende på, at problemet skal løses via nye prisstigninger.

Vi kan fjerne afdragsfrie lån som Holland, kræve højere afdrag i starten som Sverige, eller vælge en strammere kreditvurdering som Storbritannien. Uanset valg af indgreb, så vil boligmarkedet i disse år få hjælp af en historisk lav rente. Den chance kommer næppe igen.

Af Svend Jakobsen, økonom, ph.d., og partner i finansvirksomheden Scanrate Financial Systems. Læs Scanrate Financial  Systems' rapport om afdragsfrihed her.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.