892 gode grunde til, at boblen ikke er bristet

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Her er et udvalg af kommentarer fra økonomerne i denne uge, da Danmarks Statistik kunne fortælle, at huspriserne er steget 3 pct. i marts. »En anelse bekymret, et faresignal, vagt i gevær, helt bersærk« og så kom trumfen: »boblealarm.«

Det har længe været diskuteret, om vi er på vej mod en boligboble. Tidligere var diskussionen fokuseret på ejerlejlighedsmarkedet i København, hvor priserne på årsbasis stiger ca. 20 pct. Men der skulle altså ikke mere end en måned med en stigning på 3 pct. på parcelhusmarkedet til, før der blev dømt boblealarm.

Der er ingen grund til at trykke på alarmknapperne for boligmarkedet i hele Danmark. Det kan jeg finde 18.998 gode grunde til og 892 rigtigt gode grunde. Det første tal er udtryk for, hvor mange boliger der har stået til salg i over et år, det sidste tal viser, hvor mange boliger der har stået til salg i over fem år – altså over 1.825 dage.

Derude, ja det behøver ikke engang være i byer med navne som Sønder Lemming, Overdrevet eller Konkursstrup, er der ikke luft til at puste bobler op. Vi taler om byer som Silkeborg, Ringkøbing, Nyborg, Hillerød, Helsingør for nu blot at nævne nogle. Her der ingen risiko for boligboble, for det ville jo kræve, at nogle havde pustet den op.

Hovedparten af salgene foregår i og omkring de store byer. Flere steder i resten af landet er udviklingen negativ. I 2014 faldt huspriserne fortsat i hver tredje kommune. Forklaring? Økonomisk tomgang og faldende befolkningstal, lyder konklusionen fra en analyse fra Nykredit. Fremgangen i København og de største byer er til gengæld så stor, at det alene trækker landsgennemsnittet i plus.

Der er meget fokus på en eventuel boligboble, men lad den blive i København, for det er der, den hører hjemme. Ejerlejlighedsmarkedet i storbyen får meget opmærksomhed, og forklaringen kan være, at de økonomer, der beskæftiger sig med det, og de journalister, der skriver om det, enten bor der eller gerne vil.

Jeg siger: Det KAN være forklaringen.

For i forhold til parcelhusmarkedet fylder ejerlejlighedsmarkedet ikke ret meget. Ifølge Danmarks Statistik er ca. 1,2 mio. parcel- og rækkehuse beboet af ejerne. Kun ca. 120.000 er ejerlejligheder. Så lejlighedsmarkedet fylder kun 10 pct. af parcelhusmarkedet.

Så at mene, at der er risiko for en boligboble i hele Danmark giver mindst lige så lidt mening som at konstatere, at hvis salget af BMW’er går op, så kan det påvirke priserne på EU-knallerter.

De høje priser i København og til dels Aarhus betyder, at boligerne der efterhånden kun kan købes af folk med relativt høje indtægter – folk, der, hvis priserne faldt, burde have økonomisk robusthed til at klare det.

Og jeg vil da gå med så langt som til at sige: Ja, der er en lejlighedsboble under opbygning i København, og den er stor. Lejlighedskøb er i høj grad drevet af den lave rente, og den er nu så lav, at det kan virke komisk.

At tænke sig, at boligejere med de nye Fkort-lån formentlig snart vil kunne låne 1 mio. kr. afdragsfrit og nøjes med at betale 469 kr. om måneden efter skat. Det kan blive en realitet i slutningen af denne måned, når lånet skal have ny rente. Det kan så ændre sig markant om et halvt år. Men den tid den sorg, eller hvad?

Der er mange myter om boligmarkedet, og aktørerne i markedet holder til en vis grad fast i dem med en byge af såkaldte analyser. Hvis ikke det havde konsekvenser, kunne det såmænd være lige meget. Men analyserne har konsekvenser. Der er endda økonomer, der bruger anledningen til at antyde, at det nu er blevet mere relevant at stramme boligbeskatningen.

En beslutning om at ændre boligbeskatningen skal naturligvis ikke træffes på baggrund af en eller flere måneders prisstigninger eller fald. Det er for langt ude – selv under en valgkamp. Den beslutning skal tages i god ro og orden uafhængigt af tilfældige prissvingninger.

Og at skabe et billede af en truende boligboble over hele landet er det samme som at forsøge at bilde folk ind, at de har en formue liggende under eternittaget og herregårdsstenene i indkørslen. Og det har de ikke nødvendigvis.

Det samme gør sig gældende, når der regnes på, hvor meget friværdi der er i vores boliger. Det tal kan svinge fra måned til måned med ganske store milliardbeløb, som kan være svære at relatere sig til.

Friværdi kan være god at have, men kun hvis man kan belåne eller allerbedst sælge sin bolig. Men vil man ikke sælge, er friværdi kun et udtryk for, hvor meget vi kan låne - og vel at mærke låne af os selv. For belåner vi vores bolig, låner vi af os selv.

Men hvad er noget værd, man slet ikke kan sælge eller belåne? Tjah!

Det er ikke sikkert, at vi er så velhavende, som vi går og tror. Mange finder først ud af det den dag, de beslutter sig for at flytte. Og så kan det være for sent. Fristelsen til at låne mere i sin bolig, hvis man altså har friværdi er stor, når renten er så latterlig lav. Ironisk nok kan vi beskytte vores formue, hvis vi vælger et fast forrentet lån.

Det er ikke kun på boligmarkedet, at der tales om boble. Det gør der også på både aktie- og obligationsmarkedet. Mange af os har aktier og obligationer i vores pensioner. Hvis de to bobler brister, taber vi penge. Men hvis vi samtidig har lån i vores huse, beskytter vi formuen på den måde.

For når kursen falder på obligationerne, falder vores gæld. Dermed styrker vi vores nettoformue.

Gæld og formue hænger uløseligt sammen.

Boligmarkedet er den vigtigste konjunkturindikator herhjemme med renten på en sikker andenplads. Og de to hænger uløseligt sammen. Renten er steget markant på det seneste, og det kan hurtigt få konsekvenser.

Snart kan der måske være langt flere end 892 ualmindeligt gode grunde til, at det er meningsløst at tale om en boligboble.