Erhverv

Lånestramninger presser boligejerne mod de sikre lån

Det er ikke så let at blive kreditgodkendt til ønskelånet i de store byer, og det har konsekvenser for udbredelsen af flekslån.

Flere og flere boligejere vælger lån med fast rente, og ikke alle gør det frivilligt. arkivfoto: Thomas Fredberg

Det er ikke nødvendigvis frivilligt, at danske boligejere strømmer mod lån med fast rente og væk fra afdragsfrihed.

De strammere låneregler i de store byer er for alvor ved at slå igennem, mener en af Danmarks mest erfarne boligøkonomer, Mikkel Høegh, Jyske Realkredit.

»Reglerne har været med til booste de fastforrentede låns popularitet,« lyder det fra Mikkel Høegh.

52 pct. af alle realkreditlån er i dag med fast rente, viser en ny opgørelse fra Nationalbanken. For syv år siden var tallet helt nede i 33 pct.

Udviklingen

Tilstrømningen mod fast rente begyndte så småt i 2016, men tog for alvor fart i 2018, umiddelbart efter at der var indført lånestramninger.

På kun to år er andelen af flekslån faldet fra ca. 60 pct. til nu 48 pct.

Det seneste år har udviklingen taget yderligere fart. Indtil nu er der i år givet lån med fast rente for 94 mia. kr.

I øjeblikket er kurserne på de 30-årige 1 pct.-lån tårnhøje. Således danser kursen på 1 pct.-lånet med afdrag tæt på grænsen til 100. Det sikrer en meget lav rente og stort set intet kurstab. Til gengæld har renterne på flekslånene været konstante.

Efter finanskrisen er bidragssatserne for flekslån - specielt F1 og F3 - blev forhøjet markant. Det begunstiger lån med fast rente.

Stramningerne

Boligkøbere i de byer, der er defineret som vækstområder er ramt af to forskellige stramninger, der bl.a. betyder, at de ikke automatisk kan forvente at få deres drømmelån.

  • Den ene er Vækstvejledningen, der rammer alle med en gældsfaktor over 4 eller 5. Gældsfaktor er et udtryk for, hvor stor en del gælden udgør i forhold til husstandens indkomst. Er den 4, skal formuen stadig være positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Er gældsgraden 5, skal man kunne klare et prisfald på 25 pct.
  • Derudover er der Bekendtgørelsen om god skik, der gælder for alle boligejere med en gældsfaktor større end 4 og en belåningsgrad på mere end 60 pct. De kan kun vælge mellem de såkaldt sikre låntyper, dvs. fast rente med eller uden afdrag eller F5-lån med afdrag.

De fastforrentede lån er ikke omfattet af begrænsningen. Boligkøbere, der rammes af stramningerne, har også mulighed for at få et variabelt forrentet lån, men kun med afdrag og en rentebinding på fem år eller mere.

Her er vækstkommunerne
  • Landsdele: København By og København Omegn samt Aarhus.
  • Kommuner: Albertslund, Ballerup, Brøndby, Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, København, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Tårnby, Vallensbæk, Aarhus.
  • Og der er ingen foræringer. Kreditgodkendelsen skal tage udgangspunkt i, at boligkøberens økonomi kan rumme en rente på 4 pct. inklusive afdrag. Det er langt lettere at blive kreditgodkendt til et 1 pct.-lån.

    Her tager man nemlig udgang i den konkrete rente, som altså er på beskedne 1 pct.

    Stramningerne har ramt relativt hårdt i storbyerne, da flekslån og afdragsfrihed er mest udbredt og populært der.

    Ydelsen

    Forskellen mellem flekslån og lån med fast rente er blevet indsnævret markant på det seneste. Da 0,5 pct.-lånet var på sit højeste, var det en kort periode billigere end flekslånene. Sådan er det ikke nu.

    Et 1 pct.-lån på 1 mio. kr. koster 3.570 kr. efter skat om måneden. Til sammenligning koster et F3-lån 3.470 kr. Det er blot 100 kr. mindre.

    Prisen på F3-lånet skubbes op af et højt bidrag. Belåner man sin bolig helt op til 80 pct., er bidragssatsen 1,07 pct. Bidragssatsen på et fast forrentet lån er 0,3 pct.point lavere.

    Forklaringen

    Flekslån med både korte og længere løbetider har længe været begunstiget af, at centralbanker overalt i verden har opkøbt obligationer i meget stor stil.

    Eksempelvis har den europæiske centralbank, ECB, opslugt stort set alle de obligationer, banken har mandat til at købe.

    ECB køber ikke danske obligationer, men når der er færre varer på hylderne, smitter det af på de danske obligationer. Investorerne kan groft sagt ikke finde andet at købe.

    Dertil kommer, at danske realkreditobligationer regnes for at være stensikre papirer.

    Men ECB er nu også begyndt at opkøbe obligationer med længere løbetid. Og det smitter i høj grad af på danske realkreditobligationer med fast rente.

    Artiklen er baseret på nye tal fra Nationalbanken og Totalkredit. Derudover har afdelingsdirektør i Jyske Realkredit Mikkel Høegh, chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard og privatøkonom Brian Friis Helmer, Arbejdernes Landsbank bidraget.

    BRANCHENYT
    Læs også