Familiehandler koster statskassen dyrt

De skæve og suspenderede ejendomsvurderinger har i stadig stigende omfang gjort det muligt at overdrage store skattefrie formuer mellem familiemedlemmer, der handler bolig med hinanden.

En ny opgørelse fra datavirksomheden BIQ af 1.000 familieoverdragelser fra i år viser, at lidt over halvdelen af overdragelserne blev gennemført efter et ejerskab på op til 15 år til en pris som sammenlagt lå 186 mio. kr. under den oprindelige købspris trods store prisstigninger i samme periode.

»Det er et skattehul, som vi i mange år har slået på tromme for at få stoppet. Det har virket mærkværdigt, at man bare har stået passivt og set på, at problemet voksede,« siger direktør Asbjørn Sonne Nørgaard fra Cevea.

Opgørelsen kommer oven i en række andre analyser, som entydigt peger mod, at statskassen er blevet den store taber i form af mistede skatteindtægter på grund af en særregel for familieoverdragelser.

En af de handler, som BIQ har identificeret, vedrører en fritidsbolig i Tisvilde.

Den mangeårige indehaver af Danmarks ikoniske auktionshus Bruun Rasmussen Kunstauktioner, Jesper Bruun Rasmussen, måtte betale 14,3 mio. kr. for at få nøglerne til huset i 2010.

I juni i år overdrog han huset til sin datter for 6,6 mio. kr.

Handlen er helt efter bogen, for de nuværende regler giver mulighed for at familieoverdrage en bolig til en pris på ned til 15 pct. under den offentlige vurdering, uden at modtageren skal betale en gaveafgift til staten.

Og den offentlige vurdering af sommerhuset har siden salget tilbage i 2010 aldrig stukket hovedet op over 6 mio. kr. mærket.

Datteren har ingen kommentarer, mens Jesper Bruun Rasmussen siger:

»Vi fik at vide, at det skulle vi gøre, og at det var i orden, og det var der ikke nogen kritik af.«

Sommerhuset i Tisvilde topper listen fra BIQ med de største rabatter i 2023 i forhold til den oprindelige købspris.

Ifølge BIQ blev der givet en gennemsnitlig rabat på 16 pct. for ejendomme, der var købt mellem 5 til 10 år tidligere. Og en rabat på 9 pct. for ejendomme, der havde været ejet i 10 til 15 år inden, at de tidligere i år blev solgt i en familieoverdragelse.

De rabat-niveauer finder cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark markante.

»Prisen for en gennemsnitlig lejlighed på 80 kvadratmeter er de seneste 10 år steget med lige over 1 mio. kr., og generelt har vi oplevet markant stigende priser på såvel fritidshuse, ejerlejligheder som parcelhuse,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig.

Alligevel er niveauet efter reglerne, fordi det som nævnt er de offentlige vurderinger, der styrer, hvornår en familieoverdragelse sker til så lav en pris, at det udløser en gaveafgift på 15 pct. af en del af købesummen.

»Der har ikke været offentlige vurderinger i en årrække. Så vurderingerne afspejler slet ikke de kraftige prisstigninger, der har været på ejerboligmarkedet, herunder særligt vurderinger af ejerlejligheder i de store byer. En gammel vurdering kan jo være langt, langt under markedsværdien. Og når der yderligere er mulighed for at skære 15 pct. af det beløb, inden det udløser en gaveafgift, så kan der blive tale om meget store beløb,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig.

Cheføkonomen underbygger sit udsagn med det faktum, at handelsprisen for ejerligheder i dag er dobbelt så høj som de offentlige vurderinger, mens handelsprisen på parcelhuse som et landsgennemsnit ligger næsten 60 pct. over den offentlige vurdering, mens sommerhuse handles til omkring 55 pct. over deres offentlige vurdering

Ifølge Danmarks Statistik er antallet af familieoverdragelser af enfamiliehuse, sommerhuse og ejerlejligheder steget fra 4.716 siden finanskrisen til en top på 10.323 i 2020, hvorfra niveauet er faldet til 8.616 i 2022.

Tænketanken Cevea har sammen med Aarhus Universitet de seneste år gennemført flere analyser af skattefrie gevinster ved familieoverdragelser set i forhold til, hvis de samme overdragelser var blevet belagt med en gaveafgift beregnet efter ejendommenes reelle markedsværdi.

I en analyse omhandlende 21.717 familieoverdragelser af ejerlejligheder i de store byer i perioden fra 2000 til 2019 nåede Cevea og Aarhus Universitet frem til, at værdier for sammenlagt 17,7 mia. kr. var overdraget skattefrit mellem nærtstående familiemedlemmer.

Hvis gevinsten var blevet beskattet med en gaveafgift, ville det ifølge Cevea have indbragt statskassen et provenue på 2,33 mia. kr. Og det var kun for ejerlejligheder i de store byer.

En af de lejligheder, som tæller med i statistikken med en hel håndfuld millioner, ligger i det gamle musikuniversitet i Klerkegade i København.

Milliardæren Torben Østergaard-Nielsen købte i sommeren 2017 en lejlighed øverst oppe på 174 kvadratmeter til 10,7 mio. kr. Året efter solgte han lejligheden videre i en familieoverdragelse til sin datter, Mia Østergaard Rechnitzer, for 3,8 mio. kr.

Igen helt efter bogen, da lejligheden er vurderet til 4,5 mio. kr.

I naboopgangen i samme bygning er en 27 kvadratmeter større lejlighed p.t. til salg for 20 mio. kr. Den er vurderet til 4,8 mio. kr., hvilket ville gøre det muligt først at købe den og efterfølgende lade den gå videre i en skattefri familieoverdragelse til en pris på 4,1 mio. kr.

Det er ikke lykkedes at få en kommentar fra Torben Østergaard-Nielsen eller hans datter.

Cevea har også lavet en analyse af alle familieoverdragelser i 2020. Analysen konkluderede, at den gennemsnitlige overdragne skattefrie formue ved familiehandler i 46 kommuner beløb sig til 500.000 kr. per handeI.

I yderligere 22 sjællandske kommuner samt Aarhus og Odense blev der i gennemsnit overdraget 1 mio. kr. Rudersdal, Gentofte og Frederiksberg Kommuner toppede listen med et gennemsnitsbeløb på 2 mio. kr.

Men ifølge Christian Hilligsøe Heinig står problemet til stort set at løse sig selv i takt med indførslen af nye og mere retvisende ejendomsvurderinger.

»Med de nye vurderinger vil det være muligt at gennemføre familieoverdragelser uden at betale skat ved salgspriser ned til 20 pct. under vurderingen. Men det bliver til vurderinger, der bliver beregnet ud fra de reelle handelspriser. Så dermed får vi et system, hvor vi ikke længere står med en offentlig vurdering, der ofte er langt, langt lavere end den reelle handelspris,« spår cheføkonomen.

Hos Cevea er Asbjørn Sonne Nørgaard mere skeptisk over for, om de kommende ejendomsvurderinger får lukket det, som han kalder et skattehul.

»Nu må vi se, hvordan de kommende vurderinger kommer til at fungere. Jeg er afventende. Tilbage står, at der vil blive givet en rabat på 20 pct. helt automatisk, som jeg har svært ved at forstå. For man har i alle tilfælde mulighed for at klage over en ejendomsvurdering, hvis man mener, at den er for høj. Derfor virker det underligt, at man skal begunstiges økonomisk, bare fordi der handles med mursten frem for at der bliver overført værdier på anden vis,« siger Asbjørn Sonne Nørgaard.

Skatteminister Jeppe Bruus (S) fastslår i en skriftlig kommentar, at de nye ejendomsvurderinger vil medføre, at der vil blive betalt skat af mere retvisende priser ved familieoverdragelser i fremtiden.

»Vi er i fuld gang med at sende nye ejendomsvurderinger ud til danskerne. Jeg kan ikke ændre på, at det har taget for lang tid at nå hertil, men jeg er glad for, at vi nu er på rette spor,« skriver Jeppe Bruus.