Sale and lease back

Ved sale and lease back sælges virksomhedens ejendom mv. til et professionelt leasingselskab, som herefter udlejer/leaser ejendommen tilbage til virksomheden. Leasingselskabets interesse vil ofte bestå i det løbende afkast fra leasingydelserne. Derimod vil leasingselskabet typisk ikke have nogen særlig interesse i at eje ejendommen efter leasingaftalens udløb, hvor leasingtager derfor kan have en køberet, købepligt eller pligt til at anvise en ny køber. En tilsvarende model kan bruges som finansiering til køb af nye ejendomme eller aktiver, hvor et leasingselskab kan købe aktiverne, og derefter lease dem ud til virksomheden.

Sale and lease back og finansiel leasing kan minde om køb på afbetaling mod ejendomsforbehold eller pant. I forbindelse med indgåelse af leasingaftaler skal man derfor være opmærksom på, om der er tale om leasing/leje, eller om der reelt foreligger et kreditkøb, hvor det er meningen, at leasingtager/lejer skal blive ejer af aktivet. For fast ejendom kan det have betydning for, om lejelovgivningen finder anvendelse, ligesom det kan få stor betydning fx i tilfælde af konkurs.

Også skattemæssigt er det af væsentlig betydning, hvem der anses for ejer af en ejendom. Hvis en leasingaftale sidestilles med en købekontrakt, stilles leasingtager, som om denne er ejer af ejendommen. Leasingtager kan dermed ikke opnå fradragsret for den del af leasingydelserne, der anses for afdrag på købesummen, men kan kun fradrage rentedelen af ydelserne. Leasingtager kan til gengæld foretage skattemæssige afskrivninger, forudsat at betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt. For leasinggiver vil en omkvalifikation fra leasing til kreditkøb betyde, at leasinggiver ikke kan foretage afskrivninger. Leasinggiver kan i stedet blive beskattet som ved et salg af ejendommen til leasingtager og af en løbende renteindtægt.

Ved vurderingen af, hvem der ejer en ejendom, tager Skat udgangspunkt i, hvem der reelt har ret til at råde over ejendommen, og hvem der bærer den økonomiske risiko eller mulighed for gevinst. Hvis en aftale om sale and lease back kun etablerer et rent midlertidigt og formelt ejerskab til en ejendom, kan aftalen ud fra en samlet bedømmelse blive tilsidesat skattemæssigt.

Afgrænsningen mellem leasing/leje og kreditkøb har også betydning for den momsmæssige behandling af parterne. Ifølge momsloven skal udlejning af en ejendom eller anden vare behandles som et salg, når ejendommen mv. udlejes for et bestemt tidsrum og med en klausul om, at ejendomsretten under normale forhold vil overgå til lejeren senest ved betaling af det sidste lejebeløb. I disse tilfælde skal leasinggiver altså betale moms som ved et salg af ejendommen og ikke som ved udlejning. Denne regel var central i en ny dom fra EU-Domstolen. Her havde et leasingselskab købt nogle byggegrunde fra et selskab for efterfølgende at lease grundene tilbage til selskabet.

Det var planen, at selskabet skulle opføre nye boliger på grundene, og selskabet havde ifølge kontrakten mulighed for at købe ejendommene ved at betale alle leasingydelserne. EU-Domstolen udtalte her, at en leasingkontrakt vedrørende en ejendom, skal sidestilles med et salg, når kontrakten bestemmer, at ejendomsretten skal overføres til leasingtageren ved kontraktens udløb. Det samme gælder, når leasingtageren får de væsentlige rettigheder til ejendommen, inkl. afkast og risici forbundet med ejendommen, og de forrentede leasingafdrag svarer til ejendommens markedsværdi. Leasingselskabet skulle derfor trods leasingaftalen betale moms som ved et salg af ejendommen.

Advokat Peter Nordentoft, Bech-Bruun, skriver hver tirsdag i Morgenavisen Jyllands-Posten om aktuelle skattespørgsmål af betydning for erhvervsejendomsmarkedet.