God luft i boligmarkedet

I sin seneste evaluering af dansk og international økonomi advarer den økonomiske samarbejdsorganisation OECD mod de stigende priser på ejerboliger i Danmark. Organisationen frygter, at presset på ejerboligmarkedet kan føre til en ny boligboble og mener at kunne se risici knyttet til ejerboligmarkedet, især i København og Aarhus. Men selv om det vil være nærliggende at forvente samme problemer på erhvervsejendomsmarkedet, mener lektor i økonomi fra Copenhagen Business School (CBS), Jens Lunde, at der er stor forskel på de to markeder.

»De påvirkes af samme parametre, men er meget forskellige. Og jeg kan ikke se, at der er så meget fut på erhvervsejendomsmarkedet, at der er en umiddelbar fare for, at der sker det samme der. Risikoen ligger i, at det lave renteniveau når at skabe yderligere kraftige stigninger i bolig- og ejendomspriser, så faldet heri bliver endnu større efter en kommende renteforhøjelse,« siger Jens Lunde til Jyllands-Posten.

En af årsagerne er, at situationen for udlån på erhvervsejendomme er anderledes end for ejerboliger. Det forklarer Stig Plon Kjeldsen, der er analysechef hos Nybolig Erhverv. En negativ udvikling på ejerboligmarkedet kan potentielt påvirke blandt andet privatforbruget og derigennem den generelle økonomi negativt. For erhvervsejendommene handler det i højere grad om, at værditab på ejendommene kan føre til ustabilitet i banksektoren.

Imidlertid gennemføres handler med erhvervsejendomme i dag alene med realkreditbelåning, hvorved bankstabiliteten ikke påvirkes, og ifølge Stig Plon Kjeldsen er der ikke noget, der tyder på, at prisbevægelser skulle forårsage ustabilitet, som skulle påvirke realkreditsektoren. Ejendomme med ren erhvervsanvendelse belånes maksimalt med 60 pct. realkredit, mens den resterende købesum betales kontant.

»Derfor er der god luft i forhold til, at ejendomshandler skulle blive teknisk insolvente. Godt nok ligger priserne på boligudlejningsejendomme på et niveau, der matcher det, vi så tidligere, men grundlaget for prissætningen er til gengæld betydeligt højere end for 10 år siden. Lejen indeksreguleres, og ved forbedring af lejemålet sættes lejen op. Derfor ser jeg ikke de store risici ved nye handler, men jeg kan ikke afvise, at der fortsat ligger noget tilbage fra før finanskrisen,« siger Stig Plon Kjeldsen.

I modsætning til OECD’s advarsel omkring ejerboligmarkedet mener Stig Plon Kjeldsen, at erhvervsejendomsmarkedet i nogle segmenter faktisk har stået lidt for stille.

»I nogle segmenter ligner det, at markedet er i balance, mens man i andre segmenter godt kan se yderligere prispotentiale. Driftsindtjeningen i erhvervsejendomsmarkedet kommer fra udlejning af lokaler, og det er i væsentlighed knyttet til beskæftigelsen og dermed den økonomiske udvikling. Nogle erhvervsejendomstyper har haft en fastlåst risikoprofil på grund af begrænset jobskabelse. Deri har erhvervsejendomme et umiddelbart potentiale knyttet til jobskabelse,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Bankernes konservative tilgang til at yde 2.-prioritetsbelåning ved handler med erhvervsejendomme indebærer, at der er relativt få købere til erhvervsejendomme, da dette kræver stor kapitalstyrke. Men hvis bankerne åbner op for 2.-prioritetsbelåning, vil køberfeltet blive bredere og låse nogle af de segmenter, der ligger lidt fast, op, mener analysechefen.

»Det kan være, at vi på et tidspunkt kommer til at se en ketchupeffekt, men det er svært at forudsige,« siger Stig Plon Kjeldsen, som mener, at truslerne mod erhvervsejendomsmarkedet er meget anderledes end de farer, OECD tegner op for ejerboligmarkedet.

»Tingene går fremad på erhvervsejendomsmarkedet, men fremgangen er grundlæggende afhængig af jobskabelse og øget økonomisk aktivitet, og hvis vi kigger ind i et scenarie, hvor dansk økonomi ikke tager et spring frem, så vil det udskyde udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Hos erhvervsejendomsmæglerkæden Colliers mener direktør Peter Lassen, at den største mulige udfordring mod investeringslysten og erhvervsejendomsmarkedet vil være en eventuel rentestigning, men at den i så fald også skal være kraftig.

»Rentestigninger er ikke rare for investeringsmarkeder. Lige nu er der en indbygget forventning om, at der kommer en mindre rentestigning, men selv om renten for eksempel bliver fordoblet fra det nuværende historisk lave niveau, vil handlerne ikke stoppe. Der skal ske meget voldsomme rentestigninger, før investeringslysten begynder at svinde ind. Der er så mange penge i omløb, og ejendomme er over tid et sikkert og inflationssikret investeringsobjekt,« siger Peter Lassen.

I Colliers kvartalmæssige status over erhvervsejendomsmarkedet bliver det også understreget, at efterspørgslen på erhvervsejendomme stadig er meget høj. Det er fortsat på primære ejendomme, at efterspørgslen er meget høj, men også sekundære ejendomme er efterspurgt, fordi priserne i Aarhus og København efterhånden er blevet ganske høje. Den høje efterspørgsel stammer fra udenlandske, institutionelle investorer, ejendomsselskaber og privatpersoner med formuer.

Også boligejendommene er fortsat i høj kurs, og det er særligt de klassiske boligejendomme i de store byer, der sælges hurtigt og med et nedadgående afkast til mindre ejendomsselskaber eller privatpersoner med formuer.

Investeringslysten brænder altså stadig på fuldt blus. Derfor er Peter Lassen også næsten blevet immun over for diverse økonomers udmeldinger om for høje priser og for lave renter.

»Det har ikke den store betydning for investeringslysten. Nationalbanken har sagt det længe, og andre økonomer bringer det også frem. Jeg tror, at det regulerer sig selv,« siger Peter Lassen.

Han ser boligmarkedet lige nu som værende i fin form, fordi der – som situationen er nu – er et næsten uudtømmeligt behov i primært København og Aarhus.

»Som investor er boligmarkedet super interessant. Og hvis man som investor ikke kan sælge, så kan man altid leje ud,« siger Peter Lassen.