Boligejere ramt af strikse instrukser: Vindmøller smadrer adgang til nye boliglån

Boligejere risikerer at blive stavnsbundet til deres boliger, fordi flere realkreditselskaber nu siger nej til at belåne huse, der ligger tæt på vindmøller og solcelleanlæg.

Finans er kommet i besiddelse af instrukser, som store banker og realkreditselskaber kræver, at vurderingsfolk følger, når de skal vurdere værdien af en ejendom, og her er meldingen klar.

»Ejendomme, der generes af støj eller skyggepåvirkninger fra vindmøller, skal risikomarkeres og frarådes til belåning,« skriver Jyske Banks realkreditselskab, Jyske Realkredit, i sin instruks.

Alene det, at en vindmølle giver visuelle gener for en bolig, betyder ifølge instruksen, at boligen bliver mindre attraktiv og skal markeres som havende en særlig risiko.

Problemstillingen kan ramme endnu flere boligejere i de kommende år, i takt med at der bliver sat fart på den udbygning af vedvarende energikilder til lands, som skal bidrage til at nå i mål med de danske klimamål.

Det kan Mariakaisa Bruun tale med om. Hun er privatkunde i Dragsholm Sparekasse, der benytter det Nykredit-ejede Totalkredit som realkreditpartner. Udsigten til opførsel af nye vindmøller i nabolaget betød, at Totalkredit ifølge hende mistede lysten til at give hende et realkreditlån.

Kunderådgiveren i sparekassen videresendte Totalkredits begrundelse til hende, og derfor kunne hun ved selvsyn konstatere, at realkreditselskabet instruerer vurderingseksperterne i at være særligt tilbageholdende med at yde lån til det, Totalkredit kalder marginalejendomme.

»En marginalejendom er et udtryk for en ejendom, der i kraft af sin type, beliggenhed og/eller vedligeholdelsesstand er meget svær omsættelig. Dette vil den være, hvis der står vindmøller i nærheden. For pantet betyder det, at der kan være tilfælde, hvor ejendommen ikke er egnet til belåning (afslagssager) eller alene kan belånes som risikosag. Dette betyder, at ejendommen og kundens muligheder for normale låneforhold bliver væsentligt forringet,« lød formuleringen i e-mailen fra sparekassen om Totalkredits instruks.

Totalkredit har i første omgang oplyst til Finans, at man »ikke kan genkende den præcise ordlyd« i skrivelsen, og at teksten er taget ud af kontekst. Efterfølgende har realkreditselskabet dog trukket i land i forhold til, at ordlyden ikke er præcist gengivet.

Bankernes og realkreditselskabernes politik møder hård kritik fra en uvildig boligøkonom.

»De siger reelt, at værdien af disse ejendomme er nul. Det er jo noget sludder. Det er fint at lægge en lavere belåningsgrad ind og være forsigtig, men man skal ikke nægte belåning,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, der arbejder for at kvalificere debatten om boligøkonomi og boligmarkedet.

Han peger på, at det er et skråplan, når realkreditselskaber stempler bestemte boliger som uønskede, bare fordi de ligger i nærheden af vindmøller.

»Hvad bliver det næste? Skal boligejere i områder, der har været oversvømmet, også afvises af realkreditten med en instruks? Det er bedre og mere korrekt at lade markedet bestemme prisen,« siger Curt Liliegreen.

Netop det sker ifølge en ejendomsmægler ikke i dag. Robin Scott Rasmussen er indehaver af Realmæglerne i Holbæk. Han påpeger, at prisen selvfølgelig falder, hvis der står en vindmølle i baghaven, men at det afspejles i den pris, han sætter, og som en køber er villig til at betale. Alligevel blokerer realkreditselskaberne også i de situationer indirekte for et salg, lyder hans kritik.

»Når en køber er villig til at betale en given pris for en bolig med en vindmølle i baghaven, er det markedsprisen. Så når realkreditselskaberne ikke vil belåne, fordi det er en risikoejendom, sætter de reelt det frie marked ud af kraft og siger ”vi ved bedre”. Så bliver boligerne endnu sværere at sælge, og priserne styrtdykker,« siger Robin Scott Rasmussen.

Det er ifølge ham en stærkt kritisabel praksis.

»Det bliver et problem med de grønne planer, der f.eks. bliver udrullet i Holbæk Kommune, når udgangspunktet er, at solcelleanlæg og vindmøller bliver no-go for realkreditselskaber,« siger Robin Scott Rasmussen.

Erhvervsminister Morten Bødskov (S) vil have bankerne til at hjælpe med den grønne omstilling.

»Danmark er et grønt foregangsland, og det står højt på regeringens dagsorden at komme i mål med vores grønne ambitioner og målsætninger. Men vi skal løfte i flok, og det gælder også bankerne og realkreditinstitutterne. Det håber jeg, at bankerne tager med i deres overvejelser, når de skal låne ud til huse i vores landdistrikter,« lyder det fra erhvervsminister Morten Bødskov.

Landets største ejendomsmæglerkæde, EDC, med 230 butikker rundt om i landet har også oplevet tilfælde, hvor banker eller realkreditselskaber afviser at finansiere en bolighandel, selvom køber og sælger er blevet enige.

»I den ideelle verden burde dårlig beliggenhed og omsættelighed afspejle sig i prisen og ikke andet. Sådan er verden bare ikke. Banker og realkreditselskaber har lagt egne buffere ind, og så ender det ofte ud med, at køber må finansiere boligkøb via det private pantebrevsmarked,« siger Jan Nordmann, kommunikationschef i EDC.

Han peger på, at finanssektoren har placeret huse beliggende tæt på vindmølleparker i samme kategori som huse, der ligger tæt på eksempelvis befærdede motorveje eller store elmaster.

»Og så er de svære at finansiere, og nogle gange falder handlen helt til jorden,« siger Jan Nordmann.

Jyske Banks realkreditselskab, Jyske Realkredit, forsvarer, at nogle ejendomme ikke kan belånes, selv om der er fundet en køber.

»Hvis vurderingsmanden vurderer, at der er meget få købere til en ejendom, afspejler handelsprisen ikke nødvendigvis den generelle pris, fordi der kan være meget langt mellem køberne. For selv om man umiddelbart tænker, at handelsprisen er den rigtige pris, skal vi tænke i, at der også skal være en næste køber til ejendommen. Så vi skal i princippet sætte en pris, så der er to købere,« siger Mikkel Høegh, afdelingsdirektør i Jyske Realkredit.

I Jyske Realkredit er 7,2 pct. af de vurderede privatejendomme markeret som havende en særlig risiko, fordi de er vanskeligt omsættelige. For fem år siden var andelen 8,8 pct.

Danske Banks realkreditselskab, Realkredit Danmark, afviser, at man har en tilsvarende instruks, og at man opererer med en særlig kategorisering af svært omsættelige ejendomme tæt på f.eks. vindmøller og solcelleanlæg. Realkredit Danmark ønsker dog ikke at offentliggøre den instruks, som man giver til vurderingsfolk, der skal bedømme den type boliger.

»Vi deler ikke vores vurderingsinstrukser eksternt,« skriver Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, i en e-mail.

Realmægleren fra Holbæk har været ejendomsmægler i 20 år, og har i den tid oplevet, at realkreditselskaberne er blevet stadig striksere.

»Det er tydeligt, at det for realkreditselskaberne har fået langt større betydning for vurderingen og finansieringen, om huse ligger udsat. De går meget hårdere til ejendomme tæt på vindmøller og solcelleanlæg - og andre ting, der skæmmer - end vi oplevede før i tiden. Det er blevet 20 gange sværere end for 10-15 år siden,« siger Robin Scott Rasmussen.

Totalkredit vil ikke stille op til interview, men skriver i en e-mail til Finans, at selskabet står for langt de fleste udlån i landdistrikterne, hvor de fleste af landets ca. 6.000 vindmøller står.

»Vi kan derfor ikke genkende billedet af, at vindmøller generelt gør det sværere at belåne en ejendom. Der er mange faktorer, der spiller ind, når vi værdiansætter ejendomme, og det vil altid være en individuel og konkret vurdering, hvordan vi tilbyder at belåne den enkelte ejendom,« skriver Allan Rømer, vicedirektør i Totalkredit.

Tilbage til Mariakaisa Bruun lidt uden fra Hørve i Vestsjælland. Hun bor på 21. år sammen med sin mand på en 400 kvm. stor gård, og de og deres børn har været så glade for at bo her, at de også har købt den 9.000 kvm. store nabogrund, som ligger for enden af en 800 meter lang grusvej. Her var det meningen, at de ville bygge drømmeboligen. Så kunne børnene overtage den eksisterende gård.

Parret havde aftalt med deres bank, at de uden problemer kunne bygge et hus til 2,5 mio. kr. De rev derfor det eksisterende hus ned og fik ryddet op på nabogrunden og var i kontakt med kommunen om tilladelse til at bygge drømmeboligen.

»Men så kom de famøse planer om at opføre vindmøllerne. Det fik vores bankmand fra Dragsholm Sparekasse til at kontakte os og sige, at vi nok lige skulle undersøge, hvad det betød for muligheden for belåning via Totalkredit,« siger Mariakaisa Bruun.

Som sagt så gjort.

»Vores bankmand, som i øvrigt igennem hele forløbet har forsøgt at hjælpe os, vendte tilbage og sagde, at Totalkredit-reglerne betød, at vi formentlig kun kunne låne enten meget lidt eller intet,« siger Mariakaisa Bruun.

Hun og hendes mand stod dermed pludselig med en ubebygget grund, som med ét var stemplet som værdiløs. Ægteparret kunne heller ikke låne ekstra i deres eksisterende bolig, fordi den også var faldet i værdi.

»Vores bedste bud er, at vi netop har mistet 3,5 mio. kr. som følge af planer om opførelse af vindmøller,« lyder vurderingen.

Hun understreger, at hun er 100 pct. for den grønne omstilling.

»Alle, der kender mig, ved, at jeg går op i bæredygtighed og grøn omstilling. Vi har solceller og ville have jordvarme i det nybyggede hus på nabogrunden. Men jeg har det lidt svært ved, at den grønne omstilling koster mig 3,5 mio. kr. Det er altså en del af vores pensionsopsparing,« siger Mariakaisa Bruun.

Finanstilsynet oplyser, at det ikke stiller særlige krav til realkreditselskaber, når de belåner den type ejendomme, og kravene er ikke blevet skærpet. Tilsynet kræver heller ikke, at den type ejendomme kategoriseres på en særlig måde.

»Realkreditinstitutter skal vurdere ejendomme til deres markedsværdi. Institutterne skal bruge relevante sammenlignelige referencer. Beliggenhed er et væsentlig parameter i den forbindelse, da det kan påvirke værdien positivt eller negativt. Institutterne skal også tage hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer,« skriver Finanstilsynet i en e-mail.