Stigende renter presser realkreditten: Bankers boliglån buldrer frem

De stigende renter har sat realkreditsektoren under pres og gjort bankernes boliglån mere attraktive.

Det viser en analyse, som det uafhængige konsulenthus Copenhagen Economics har lavet for Nykredts ejer, Forenet Kredit, og det bekræfter statistikken over udlånet til boligejere.

»Der kan være år, hvor bankers boliglån er billigere. Det har vi set, efter at realkreditlån i 2022 blev relativt hårdt ramt. Men over længere tidsserier klarer realkreditlån sig godt,« siger Karsten Beltoft, vicedirektør i Forenet Kredit, som ejer knap 80 pct. af Nykredit.

I 2020 var realkredittens lån med variabel rente klart billigere end bankernes boliglån, som også kaldes prioritetslån, og som også har variable rentesatser.

Men det billede ændrede sig i 2022, da Den Europæiske Centralbank (ECB) og Nationalbanken ad flere omgange satte renten kraftigt op. Det viser tal fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, som tager udgangspunkt i de gennemsnitlige priser for bankernes prioritetslån.

Udover at bankernes prioritetslån er blevet billigere end realkreditlån, har de andre fordele, hvis man som boligejer forventer, at renterne inden for en overskuelig fremtid vil falde igen.

»Boligejere har ingen risiko for kurstab ved faldende renter, når de vælger bankernes boliglån, fordi de altid kan indfries til kurs 100. Der er en kursrisiko ved realkreditlån, hvis renten bindes i tre eller fem år,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, der er ejet af Danske Bank.

Samme pointe er ifølge Nordea Kredit en hovedforklaring på, at bankernes prioritetslån har vundet stadig større indpas, efter at ECB og Nationalbanken sidste år satte gang i omfattende rentestigninger.

»Mange boligejere efterspørger en kort rente, fordi der kan være en forventning om, at renten skal falde igen. Derfor ønsker de ikke at binde renten i for lang tid eller risikere et kurstab. Det trækker at kunne komme ud af sit lån hurtigt,« siger Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker i Nordea Kredit.

Ifølge Realkredit Danmark har den indbyggede fleksibilitet i prioritetslånene fået større betydning.

»Boligkunder kan med bankernes boliglån hurtigt agere, hvis de faste renter falder tilbage igen, og de derfor vil retur til et fastforrentet realkreditlån« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Jyske Banks realkreditinstitut peger på, at den massive overflod af penge i den danske banksektor er medvirkende årsag til, at bankboliglån vinder frem.

»Bankerne har meget overskudslikviditet. Det er billig funding, og det kan forklare, hvorfor bankerne kan konkurrere med de ellers normalt billigere realkreditlån, hvor renten inklusiv bidrag aktuelt ligger mellem 4 og 6 pct.,« siger Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør i Jyske Realkredit.

Han advarer dog mod at tro, at den nuværende tilstand varer ved.

»Jeg vil ikke turde vædde mange kasser rødvin på, at prioritetslån i bankerne bliver ved med at være billigere end realkreditlån. Overskudslikviditeten i bankerne er trods alt en begrænset ressource,« siger Carsten Tirsbæk Madsen.

En ekspert i boligøkonomi advarer mod at sammenligne bankboliglån med realkreditlån direkte.

»Det er to forskellige varer. Man skal derfor være varsom med at sammenligne priserne. Der er andre vilkår tilknyttet et bankboliglån end et realkreditlån. Banken har jo fjernet enhver risiko på lånet, fordi den kan opsige lånet, selvom kunden betaler sine afdrag,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Han vurderer, at bankerne håndplukker de gode kunder, når de langer bankboliglån over disken.

»Det er den bedre del af kundesegmentet, som får det tilbudt, fordi det stort set er risikofrit. Det er en konkurrencefordel i forhold til realkreditlånet, hvor prisen er den samme, uanset om det gives til en direktør eller en lagerarbejder med dårlig ryg,« siger Curt Liliegreen.

I februar 2022 sad bankerne på 12,8 pct. af det samlede marked for boligudlån til privatkunder. Siden er bankernes markedsandel steget til 14,3 pct. Det viser Realkredit Danmarks tal for hele sektoren.

Samlet er bankernes boligudlån i den periode steget med 26,3 mia. kr. til knap 290 mia. kr.

Selv om bankernes boliglån er blevet mere konkurrencedygtige og eftertragtede på det seneste, er der stadig langt op til fordums styrke. Sidst i 2014 toppede prioritetslånenes markedsandel på 18,2 pct. af det samlede udlån til private boligkunder.

Analysen fra Copenhagen Economics viser, at rentestigningerne siden sidste sommer tilsyneladende er slået hurtigere igennem på realkreditlån end prioritetslån.

Således viser analysen, at danske boligkunder i Totalkredit med en femårig rente har haft en stigning fra 1,4 til 4,5 pct. Boligkunder i svenske Swedbank med femårige renter har i samme periode haft en stigning fra 1,7 til, 3,4 pct.