En million danskere risikerer huslejesmæk i milliardklassen

En million danske lejere i det almene boligbyggeri kan se frem til voldsomme huslejestigninger, hvis et forslag om at indføre skærpede kapitalkrav til de danske realkreditselskaber indføres.

I dag er lejere i den almene sektor beskyttet af et prisloft, som betyder, at realkreditselskaber ikke må kræve mere end 0,27 pct. i bidragssats for deres udlån til almene boligselskaber. Men den såkaldte Basel-Komité har planer om at indføre nye kapitalkrav, som vil gøre det dyrere for realkreditselskaber at producere realkreditlån. De krav tegner til at blive så alvorlige, at Nykredit finder det nødvendigt at blive børsnoteret, men de vil ramme den almene sektor hårdest af alle.

»Det kan få ret dramatiske konsekvenser for beboere i den almene sektor, hvis man indfører generelle kapitalkrav. Den sektor er i så fald i risiko for at blive hårdere ramt end andre. En god og billig finansieringsmodel, som alle er glade for, kan blive ødelagt, og det savner logik,« siger adm. direktør Carsten Nøddebo fra Realkredit Danmark.

Forklaringen er, at realkreditselskaber skal polstre sig med kapital, når de låner ud. Hvor omfattende polstringen skal være, afhænger af, hvem der lånes til. Der skal gemmes flere penge på kistebunden, hvis udlånet er til en forgældet landmand, hvor risikoen, for at lånet misligholdes, er stor, end hvis der lånes ud til private boligejere.

Når det gælder udlån til den almene sektor, skal realkreditten stort set ikke gemmes penge på kistebunden i dag. Det skyldes, at staten og kommunerne garanterer for en del af udlånet, og at der stort set ikke tabes penge på udlån til de almene boligselskaber.

Hvis Basel-komitéens ønske om at indføre generelle minimumskrav føres ud i livet, vil det derfor ramme den almene sektor hårdt, fordi den i dag har lempelige kapitalkrav.

Der er stadig kun tale om et forslag fra Basel-komitéen, som ventes at blive præsenteret i sin endelige form sidst på året. Derefter skal det igennem EU-systemet, inden det bliver til dansk lovgivning. Men hvis de planer, som komitéen har lagt frem, bliver vedtaget, er der ingen tvivl om, at konsekvenserne bliver mærkbare.

»Hvis man indfører generelle krav, vil det ramme dem, der bor i almennyttige boliger på huslejen. Og kommunerne vil få højere udgifter til boligsikring. Det vil være en temmelig ubehagelig historie,« siger Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør i BRFkredit.

Han har for Finans regnet på BRFkredits situation. Realkreditselskabet har et udlån på 45 mia. kr. til den almene sektor. Hvis Basel-komitéens forslag indføres, vil den kapital, som BRFkredit skal hensætte til det udlån, stige med en faktor 18 eller 19.

»Den bidragssats, vi får nu, giver os et afkast på 9 pct. på den kapital, vi binder til vores udlån. Hvis kapitalkravene fra Basel indføres uændret, og vi skal have det samme afkast, vil bidragssatsen skulle stige til pænt over 3 pct.,« siger Carsten Tirsbæk Madsen.

Der er et samlet realkreditudlån til den almene sektor på godt 185 mia. kr., og en stigning i bidraget fra 0,27 pct. til 3 pct. svarer til en ekstra årlig bidragsbetaling på 5,1 mia. kr. Det svarer til ca. 5.100 kr. i ekstra husleje om året pr. lejer.

Det kan ikke lade sig gøre at hæve priserne i dag, fordi der er et politisk fastsat prisloft på 0,27 pct. Men det prisloft vil ikke kunne opretholdes, hvis Basel-Komitéens foreslåede ændringer indføres. For intet realkreditselskab vil låne penge ud, hvis end ikke omkostningerne til at producere lånet dækkes, påpeger flere kilder i sektoren.

Netop fordi konsekvenserne af at indføre den bebudede regulering bliver alvorlige, forventer BRFkredit, at der vil ske en kraftig opblødning af kravene. Enten af Basel-Komitéen selv, eller når dets udspil skal omsættes til lovgivning i EU-systemet.

»Tallene taler for sig selv. Det vil være absurd at kalibrere modellen, så kapitalkravene bliver så høje for et stort set risikofrit udlån. Og det vil have dramatiske konsekvenser, for det bliver en prisstigning, som vi ikke må indføre. Derfor vil den umiddelbare konsekvens være, at vi vil stoppe udlånet. Og hvis politikerne for at imødegå det sætter priserne fri, vil de stige så meget, at det vil blive dramatisk for hele den almene sektor og dens beboere,« siger Carsten Tirsbæk Madsen.

Eksperter er enige i, at det får store konsekvenser for de almene lejere, hvis politikerne indfører minimumsregulering for alle udlån.

»Hvis man ikke politisk kan finde en løsning, vil det komme til at påvirke udlånet til den almene boligsektor, for kapitalkravene giver realkreditsektoren udfordringer,« siger Curt Liliegreen, sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter.

Ifølge boligforskeren Morten Skak fra Syddansk Universitet vil stigende krav til det almene udlån ende med at ramme alle andre boligejere med realkreditlån.

»Det vil gøre udlånet til den almene sektor mere omkostningsfyldt, fordi idéen med kravene er, at realkreditselskaberne skal polstre sig på samme vis, uanset sikkerheden bag udlånet. En del af den regning, tror jeg, vil blive væltet over på andre kunder,« siger Morten Skak.

Det trøster dog ikke foreningen BL - Danmarks Almene Boliger, som hejser et advarselsflag.

»Der er utroligt meget på spil i denne diskussion for den danske model, hvor vi har finansieret opførelse af almene boliger bl.a. med lån fra realkreditsektoren. Hvis Basel-komitéens forslag fører til så markante bidragsstigninger, er der reelt tale om et opgør med den danske model,« siger Palle Adamsen, formand for BL - Danmarks Almene Boliger.

Han vil dog gerne vente med at lægge modellen i graven, før han ser noget mere konkret fra Basel-komitéen.

»For mig virker det helt absurd, hvis bidragene stiger så meget. Det vil være meget dyrt for de almene boligselskaber og gå ud over beboerne. Jeg tror dog, at der kommer en voldsom politisk diskussion, hvis dette sker, omkring boligstøtten, så prisstigninger kompenseres delvist eller helt,« siger Palle Adamsen.