Misforståelse: Derfor er fastforrentede lån ikke risikofrie

Det er en udbredt misforståelse på det danske lånemarked, at det er risikofrit at vælge fastforrentede lån sammenlignet med variabelt forrentede lån. Denne misforståelse har igen spillet en rolle i boligdebatten i denne uge.

Det er klart, at har man et fastforrentet lån, så kender man sin rente til lånet udløber. Det er jo fint, hvis man har det godt med det, og dermed er villig til at betale en merpris for en reduceret ydelsesrisiko. Kan man nikke til det, har man sandsynligvis det helt rigtige låneprodukt. Merprisen på de fastforrentede lån opstår hovedsagligt af to årsager: Dels som følge af, at obligationsejerne skal have en risikopræmie, fordi de skal rumme et større udsving i renten over tid - eksempelvis 30 år frem for 1 år. Og dels som følge af, at der er en optionspræmie på de fastforrentede lån, vi har i Danmark, idet låntager altid kan konvertere sit lån til kurs 100. Denne konverteringsret er vi ret stolte af i vores realkreditsystem. Men retten koster også penge, hvis man ikke benytter sig af den.

Netop konverteringsretten er forbundet med en vis usikkerhed, som man ikke skal lukke øjnene for, hvis det er ens strategi. Låntagerne kan konvertere ned i rente og få en lavere ydelse mod en større gæld. De kan konvertere op i rente og få en lavere gæld mod en højere ydelse. Den bedste kombination er, hvis man kan konvertere op i rente og efterfølgende konvertere ned i rente. I forhold til ændringer i renten er det eneste, der er sikkert, at renten både kan gå op og ned, men vi kender ikke i hvilke rækkefølge det vil ske i fremtiden. Hvem havde eksempelvis troet, at vi skulle have 25 år, hvor renten i store træskolængder bare er faldet og faldet. Kommer ændringerne i rækkefølgen op - ned, er det den bedste kombination for omlægningsspekulanterne.

De 25 år med mere eller mindre uafbrudte rentefald er dog en vigtig del af her. Det mindsker nemlig sandsynligheden for større rentefald fremadrettet. Det er ikke det samme som, at de ikke kan opstå, men umiddelbart er sandsynligheden for rentestigninger i takt med at pengepolitikken normaliseres størst. Det gør, at det bestemt ikke er risikofrit at anlægge en landestrategi, hvor man entydigt går efter at lave fordelagtige lånekonverteringer.

Selv om man har en ret til at konvertere er dette forbundet med omkostninger. Dels betaler man som nævnt løbende for at have konverteringsretten i form af en højere rente, dels er der også omkostninger i forbindelse med selve den praktiske del af omlægningen. Disse omkostninger skal man have in mente. Man bør også holde sig for øje, at hvis man eksempelvis har et toprocentslån i dag, og man på sigt får mulighed for at omlægge til et fireprocentslån, så er der ingen garanti for, at der en dag igen vil komme mulighed for at omlægge til et nyt toprocentslån. Så man løber den risici, at man nu efterfølgende skal betale en højere ydelse i hele det nye låns løbetid. På samme måde som, at der ikke er nogen garanti for, at renten vil forblive uændret, hvis man har et variabelt forrentet lån.

Det, vi dog ved, er, at der lige nu er knap 15 pct. i forskel i den årlige ydelsesbetaling, hvis man vælger variable rente frem for fast rente og betaler afdrag over 30 år. Vælger man at bruge denne rentebesparelse fornuftigt til eksempelvis at afvikle på anden gæld, der ofte både vil være højere forrentet end realkreditlån, og som også typisk vil være mere volatil, ja, så kan man faktisk stå meget stærkt den dag, renten igen stiger. Og kommer renteændringen i en forkert rækkefølge, ja, så vil ens buffer blot blive større. Og kombinerer man det med afdragsfrihed, så vil man kunne opbygge en yderligere økonomiskbuffer. Denne buffer vil gøre, at man vil kunne modstå betydelige rentestigninger og stadigvæk være bedre stillet. Det kræver naturligvis lidt økonomisk disciplin at bruge besparelsen rigtigt, men det er ikke mere risikofyldt. Tværtimod. Man ved, hvad man har - ikke hvad man får.