Ikke set siden finanskrisen: Boligmarkeder over hele verden viser svaghedstegn på samme tid

Det er ikke kun i Danmark, at de store rentestigninger har slået tydelige revner i fundamentet under boligpriserne.

Boligmarkederne i en lang række lande i både Asien, Europa og Amerika er nu også kommet i problemer, og fordi så mange lande er ramt på én og samme gang, kan det skubbe hele den globale økonomi længere ned i fart, advarer flere eksperter.

»Vi er ved starten af en global nedtur på boligmarkedet, hvor priserne nogle steder allerede er begyndt at falde, mens stigende renter truer andre,« skriver Adam Slater, cheføkonom i analysehuset Oxford Economics, i en note forleden.

Vestlige centralbanker har i år løftet renterne i det hurtigste tempo i mange årtier i et forsøg på at tæmme inflationen.

Det har skubbet renterne op over hele verden.

Herhjemme er renten på et 30-årigt boliglån gået fra omtrent 1,5 pct. for et år siden til nu cirka 5 pct. I USA er realkreditrenten næsten tredoblet i år.

Storbanken UBS regner med, at realkreditlån globalt vil stige med næsten 4 procentpoint på medianen fra midten af 2021 til midten af 2023.

Stigningerne gør det meget dyrt for nye boligejere at komme ind i markedet og dyrt for dem, der skal have nye lån.

Allerede i starten af året så man derfor en opbremsning i aktiviteten på boligmarkederne i en lang række lande.

Herhjemme er huspriserne ifølge ejendomsmæglernes portal, Boligsiden, nu faldet fire måneder i træk med i alt 4,3 pct. Lejlighedspriserne er faldet i fem måneder med i alt næsten 7 pct.

De svenske boligpriser toppede i marts og er faldet 7,5 pct. siden nytår.

I Tyskland er de faldet omtrent 1,5 pct, siden juni. I Sydney i Australien toppede priserne i februar og er siden faldet med omtrent 10 pct.

I USA er priserne faldet 2,6 pct. siden toppen i juni, og antallet af ansøgninger om boliglån er halveret siden januar.

I Norge toppede priserne først i august, men er siden faldet med mere end 3 pct.

I andre lande som f.eks. Frankrig og Sydkorea har man set kraftige fald i handelsaktiviteten, der ifølge bl.a. Oxford Economics som regel er en forløber for egentlige prisfald.

»Det er fordi, det er så synkront, det som foregår på rentesiden, og fordi alle boligmarkeder opførte sig vanvittigt under pandemien,« siger Frederik Engholm, chefstrateg i Nykredit.

Mens det kinesiske boligmarked steg under finanskrisen, viser det nu også svaghedstegn.

En serie sejlivede corona-nedlukninger og en nedkøling af økonomien har afløst en periode med hektisk byggeaktivitet.

I september meldte 54 ud af de 70 større byer, der udgør det kinesiske boligprisindeks, om prisfald. Måneden før var tallet omtrent 30.

Hvis ikke renterne snart falder tilbage, så kan det ifølge økonomer blive værre. Det skyldes ikke mindst, at priserne steg helt vildt under pandemien i mange lande på samme tid.

Fra 2019 til midten af i år steg de bl.a. med hele 45 pct. i USA, med næsten 40 pct. i Holland, med 32 pct. i Sverige og 29 pct. i Portugal, ifølge tal indsamlet af magasinet The Economist.

Udviklingen får prisstigningen på godt 20 pct. herhjemme til at ligne noget af en bagatel, vurderer Niels Rønholt, cheføkonom i Jyske Bank.

»I USA er boligmarkedet nok vores største bekymring og den primære årsag til, at vi forventer en kraftig opbremsning der,« siger Niels Rønholt, cheføkonom i Jyske Bank.

Herhjemme kan hus- og lejlighedspriserne snildt falde med yderligere hhv. 5 pct. og 15 pct., ifølge prognoser fra bl.a. Handelsbanken, Jyske Bank og Arbejdernes Landsbank.

I USA spår investeringsbanken Goldman Sachs om fald på op mod 10 pct. I Australien har centralbanken advaret om fald på op mod 20 pct. Nordea advarer om et lignende prisfald i Sverige.

Rentestigninger rammer ifølge UBS ekstra hårdt i de lande, hvor andelen af variabelt forrentede boliglån er høj.

I Sverige er andelen f.eks. på 75 pct, i Australien på 65 pct., i Portugal på 55 pct., ifølge banken. Herhjemme ligger den på omtrent 48 pct.

Den gennemsnitlige britiske husholdning med et variabelt boliglån taber ifølge UBS omtrent 4 pct. af sin indkomst, for hver procentpoint renterne stiger. I Australien vil tabene ifølge banken være højere.

»Det kan få globale konsekvenser. Boligmarkedet er den mest rentefølsomme del af økonomien, boligen udgør den største del af husholdningernes formue, og sektoren er en kæmpe arbejdsgiver,« skriver Alan Detmeister, økonom i UBS.

Falder boligpriserne 10 pct. mere end ventet i hovedscenariet hos Oxford Economics, skal man skære 0,2 procentpoint af analysehusets globale vækstskøn i 2023.

Falder boliginvesteringerne dertil 10 pct. mere end ventet, skal der skæres yderligere 0,6 procentpoint væk.

Får udviklingen endelig bankerne til at mindske deres udlån, bl.a. af frygt for flere tvangsauktioner, så ryger der 0,5 procentpoint mere.

Boligmarkedet kan derved trykke den globale vækst med i alt 1,2 procentpoint under hovedscenariet. Det vil banke væksten ned i tæt på kravlestadiet, kun lidt højere end under finanskrisen.

Går det så galt, kan det endda få centralbankerne til at ændre retning, mener bl.a. Deutsche Bank.

»Vil de ekstremt høje boligpriser og risikoen, for at deres fald kan destabilisere en lang række økonomier, påvirke centralbankerne til at vige bort fra deres kamp mod inflationen? Det bliver et par interessante år for det globale boligmarked,« skriver Jim Reid, strateg hos Deutsche Bank i en note forleden.