Eksperter: Risiko for høje boligrenter, så langt øjet rækker

Selv om inflationen fordamper de kommende år, så følger renterne på de lange boliglån ikke med ned. I stedet er der risiko for, at de om tre år ligger næsten 2 procentpoint højere end i dag.

Det er konklusionen i to nye analyser fra hhv. Maj Invest og Blackrock, verdens største kapitalforvalter.

»Vi står nu midt i et demografisk skifte, som vil påvirke renteudviklingen markant i de kommende år. De lave renters tid er derfor med stor sandsynlighed forbi,« skriver Jeppe Christiansen, adm. dir. i Maj Invest i en note.

I dag forventer markedet støt faldende renter de kommende år. Spådommen strider også imod analyser fra bl.a. IMF, der konkluderer, at renterne vil falde tilbage til udgangspunktet, så snart inflationen er dampet af.

Men de to kapitalforvaltere hæfter sig ved, at nogle af de vigtigste faktorer, som var med til at sikre os lave renter, nu har vendt sig mod os.

Bl.a. gav en aldrende befolkning et kraftigt hop i opsparingen i mange lande og dermed også i efterspørgslen efter obligationer – som i sidste ende lagde et nedadgående pres på renterne.

Dertil lagde de enorme obligationsopkøb fra centralbankerne det seneste årti et yderligere pres nedad.

I både USA og EU bruger de ældre generationer nu for første gang i mange år flere penge, end de sparer op, vurderer Maj Invest.

Det skyldes, at flere og flere i de store efterkrigsgenerationer går på pension uden at sætte forbruget mærkbart ned.

Samtidig har centralbankerne ifølge Blackrock lagt forsigtigheden og obligationsopkøbene på hylden de næste mange år for at undgå, at inflationen vender tiltager.

Alt i alt vil det ifølge forvalterne sænke efterspørgslen efter obligationer markant.

Samtidig er gælden i både virksomheder og stater – og dermed udbuddet af obligationer – steget kraftigt de seneste år.

»Renterne vil forblive højere i længere tid, end markedet i dag forventer. Investorer bliver nødt til at kræve højere renter i lyset af de stigende gældsniveauer, stigende udbud af obligationer og højere inflation,« skriver Jean Boivin, chef for Blackrocks investeringsinstitut.

Udviklingen vil ifølge Maj Invest presse den såkaldte realrente i USA fra omtrent 1 pct. i dag til 3 pct. om tre år. Den findes ved at trække inflationsskøn fra den nominelle rente.

I EU, hvor realrenten er steget fra -2 pct. til omtrent 0 pct., vil den fortsætte op i omtrent 2 pct.

Det betyder, at 10-årige statsobligationer, som i dag sælges til hhv. 3,4 pct. i USA og 2,2 pct. i Tyskland, skal handles til mellem 4 og 6 pct., vurderer forvalteren.

»Den store babyboomer-generation, der kom til verden i efterkrigstiden, er nu på vej på pension. Deres transformation fra erhvervsaktiv og opsparer til pensionist og nedsparer er derfor i fuld gang. Det vender op og ned på den grundlæggende balance mellem udbud og efterspørgsel i amerikansk økonomi, og vi ser samme tendens i Europa,« skriver Jeppe Christiansen.

De højere renter vil forplante sig i alt fra boliglån til virksomhedslån og kan sætte en serie tektoniske skift i gang i markedet.

For det første vil udviklingen ifølge begge forvaltere gøre obligationer mere attraktive, end de har været i mange år.

For det andet vil de højere renter ifølge forvalterne give alvorlig modvind til dele af aktiemarkedet.

Som tommelfingerregel regner man i følge Maj Invest med et kursfald på omkring 6-8 pct. for hvert procentpoint, renten stiger.

Den højere realrente vil også ramme værdiansættelsen på ejendomme og boliger, vurderer Maj Invest.

Med en normal belåningsgrad bør en varig rentestigning på 2 pct. ifølge Maj Invest give prisfald på ejendomme på op mod 20 pct.

Derfor forudser forvalteren faldende priser på ejendomme de kommende to til tre år.

Investeringer med meget høj belåning – eller gearing – rammes hårdest.

Mange store fonde inden for private equity, som er virksomhedsopkøb uden for de regulerede markeder, har lånt fem gange så mange penge, som de har egenkapital.

Deres værdi skal ifølge Maj Invest nok sænkes med op mod 20 pct. for at tage højde for de højere renteudgifter.

Gearede investeringer i nystartede selskaber – venture – og i bl.a. infrastruktur rammes også, vurderer man.

Endelig vil de højere renter gøre livet surt for mange regeringer, som har øget deres gæld betragteligt de seneste år.

Det kan med tiden give strammere finanspolitik og et udskilningsløb mellem lande med sunde og usunde offentlige finanser.

»Mange regeringer er allerede i dag begrænset, fordi de har lånt så mange penge,« siger Paul Brain, obligationschef hos den kæmpestore kapitalforvalter Newton Investment Management i London.