Sådan bliver din boligrente negativ

Efterspørgslen efter de obligationer, der ligger bag F1-lånene, er nu så voldsom, at der for første gang nogensinde er blevet udbetalt lån med negativ rente til danske boligejere.

Situationen er så usædvanlig, at først Nykredit og nu Nordea Kredit har besluttet sig for at stoppe med at udstede F1-lån, når renten er negativ.

Men hvordan kan vi komme i en situation, hvor en boligejer tjener på at låne, og en investor skal betale for at låne penge ud? Det kan vi, fordi renten på boliglån er helt afhængig af kursen på de obligationer, der ligger bag.

Finans har bedt Realkredit Danmark om at hjælpe med at forklare mekanismen. For at forstå den, skal vi nemlig helt ned og rode i realkredittens arkivskabe og skuffer. Vi skal forstå realkredittens lånetyper. Alle er baseret på obligationer, og vi er dermed helt afhængige af kurserne på obligationerne. De bestemmer både restgæld og rente.

Der er to primære låntyper: Obligationslån og kontantlån. Vi tager udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr.

Hvis man vælger et obligationslån, kan man ikke være sikker på at få 1 mio. kr. Hvis kursen på obligationen bag er 90. Så får man kun udbetalt 900.000 kr.

Vælger man et kontantlån med samme lave kurs, er man sikker på at få udbetalt hele millionen. Kurstabet på lånet bliver med et trylleslag lavet om til en rente. Kurstab og kursgevinst på et kontantlån er altså rente.

Det skal vi holde fast i.

Nu til den negative rente. Udgangspunktet er et afdragsfrit F1-lån til 1 mio. kr. Først ser vi på investorens situation.

Lånet er baseret på en 1 pct. obligation, der udløber i løbet af et år.

Kursen på obligationen er steget til 101,25. Det vil sige, at hvis en investor vil investere for 1 mio. kr. i den obligation, bliver hans tilgodehavende reelt kun 987.654 kr.

Det svarer til, at man beslutter sig for at købe 10.000 t-shirts til 100 kr. stykket. Men på grund af efterspørgslen, er prisen steget til 101,25 kr. per styk. Så hvis man har 1 mio. kr., kan man altså kun få 9.870 styk.

Samme mekanisme gør sig gældende for en obligationsinvestor. Hans obligationer er kun 987.564 kr. værd. Af den værdi får han en rente på 1 pct. Hans regnestykke ser sådan ud:

Efter et år skal investor altså have sin rente - 1 pct. af 987.654 kr. Det svarer til en rentebetaling på 9.877 kr. Samlet set får han 997.531 kr.

Hvad betyder alt dette for boligejeren?

Han får stillet 1 mio. kr. til rådighed for blot 997.531. Tabet på 2.469 kr. omregnes til en rente - i dette tilfælde til en negativ rente.

Normalt skal boligejeren betale sin rente over fire terminer. Men i dette tilfælde skal han have penge tilbage.

Efter et år skal lånet refinansieres og boligejeren igen have stillet 1 mio. kr. til rådighed. Renten det efterfølgende år afhænger igen helt af kursudviklingen på obligationer.

Reelt vil boligejerne dog ikke få penge tilbage. Den negative rente vil blive modregnet i bidragene, der i dag er langt højere end renten.

Det er seniorøkonom i Realkredit Danmark, Liselotte Ravn Bærentzen, der har foretaget beregningerne, og hun kan godt forstå den store undren over, at låntagere skal have penge tilbage, og en investor vil betale for at låne penge ud.

Men det er altså kursudviklingen, der afgør renten.

»Grunden til, at det hænger sådan sammen er, at investor får så stort et kurstab ved opkøb af disse obligationer, at dette kurstab er større end rentebetalingen,« siger Liselotte Ravn Bærentzen.

Denne artikel er en oplåst abonnementsartikel. Ønsker du fuld adgang til alle øvrige artikler i Finans’ abonnementsunivers, kan du helt uforpligtende få 40 dages gratis adgang ved at klikke her.