Privatøkonomi

Mange boligejere risikerer at skulle indfri lån til overkurs

Allerede nu er der boligobligationer, som er ramt af indlåsningseffekt.

Der er god grund til nøje at overveje, hvilket boliglån man vil have. Er der en lille obligationsserie bag, kan det få negative konsekvenser ved indfrielse. Foto: Søren Schnoor

Risikoen for, at mange boligejere kommer at betale overkurs for at indfri deres realkreditlån er blevet større. De seneste års rentefald har ellers begrænset risikoen, men der er efterhånden så mange mindre obligationsserier, at risikoen er blevet reel.

De fleste renteprognoser peger på, at renterne vil stige i løbet af 2018. Sker det, risikerer mange boligejere at blive ramt.

Fænomenet kaldes indlåsningseffekt. Indlåsningseffekt opstår typisk, hvis en obligationsserie er meget lille, eller den er i hænderne på få investorer. Så kan man ikke være sikker på at kunne indfri til den reelle kurs, men må betale mere. Fast forrentede lån kan altid indfris til kurs 100, men det er kun en fordel, når renten falder.

Hvad er indlåsningseffekt?
  • Indlåsningseffekt er, når den cirkulerende mængde i en obligation er lille nok til, at en enkelt eller få investorer sidder med alle eller hovedparten af obligationerne. Dermed kan der opstå mismatch imellem udbud og efterspørgsel på givne obligationer, der kan resultere i en højere kurs på obligationen, end hvad en låntager havde forventet at indfri sit lån til.
  • En indlåsningseffekt kan også forekomme i en obligation, som til start har haft en fin likviditet, men som over tid er blevet udvandet grundet indfrielser. Den resterende pulje af låntagere kan dermed opleve, at de tilbageværende obligationer ligger på relativt få hænder og derfor prises højt, når der opstår et behov for tilbagekøb grundet en indfrielse.

»Der er risiko for, at flere af obligationerne med en lav eller middel likviditet vil opleve indlåsning, når renterne begynder at stige. Det kan særligt være 1,5 pct. lån med udløb i 2050, eller 3,5 pct. lån med udløb i 2047,« siger seniorøkonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.

Reelt er der allerede låntyper, som er ramt af indlåsningseffekt. I Realkredit Danmark drejer det sig om kunder med lån som RD Cibor6 Extra eller RenteDyk.

Men også det historisk billige 30-årige 1,5 pct. lån er altså i farezonen.

Hvis renten stiger 1 pct.-point, vil kurserne på 1,5 pct. lånet falde til ca. 89. Det betyder, at en boligejer kan reducere sin restgæld ved en lodret konvertering. I dette tilfælde indfris et lån på 1 mio. kr. og konverteres til et 2,5 pct. lån.

Omlægning af lån på 1 mio. kr. fra 1,5 pct. til 2,5 pct. lån – ingen indlåsningseffekt:

Låntype Kurs Mdl. ydelse efter skat Restgæld
1,5 pct. 89,0 3.175 1.000.000
2,5 pct. 99,5 3.565 906.000
Forskel   -150 -94.000

Denne konvertering vil altid kunne betale sig, da man både opnår lavere restgæld og lavere ydelse efter skat. Det er dog en forudsætning, at obligationen har opnået så god en likviditet, at der ikke opstår indlåsning, og kursfølsomheden ved 1 pct.-point rentestigning er på godt 10 kurspoint. 

Hvis likviditeten i serien fortsat er lav, kan der opstå indlåsningseffekt. Udgangspunktet her er, at kunden ikke kan indfri sit lån til kurs 89, men er nødt til at betale 93. Dermed vil regnestykket se sådan ud:

Omlægning af lån på 1 mio. kr. fra 1,5 pct. til 2,5 pct. lån – tænkt eksempel med indlåsningseffekt:

Låntype Kurs Mdl. ydelse efter skat Restgæld
1,5 pct. 93,0 3.175 1.000.00
2,5 pct. 99,5 3.720 946.000
Forskel   5 -54.000

Konverteringen vil i dette tilfælde give en mindre gevinst, da reduktionen af restgælden er 40.000 kr. lavere, og ydelsen på lånet stiger marginalt med 5 kr. om måneden.

»De to eksempler illustrerer, hvordan indlåsning kan forringe en opkonverteringscase for en kunde med et 1,5 pct. lån. Det kan dog gå værre til endnu, for kunden kan også risikere, at lånet skal indfris til en højere kurs end optagelseskursen. I så fald vil der ikke blot være tale om en forringelse af kursgevinsten til kunden, men et reelt kurstab som skal indfris,« siger Sonia Khan. 

Sådan kan det gå i det værst tænkelige tilfælde, hvor kunden tvinges til at indfri til kurs 100. Det kan ske, hvis boligen pludselig skal sælges.

Indfrielse af kurstab på lån på 1 mio. kr. på 1,5 pct. lån – tænkt eksempel med indlåsningseffekt:

  Kurs Beløb - ekskl. omkostninger
Lånebehov   1.000.000
Kursværdi, optagelsestidspunkt 95,0 1.053.000
Kursværdi, indfrielsestidspunkt 100,0 1.053.000
Indfriet kurstab   53.000

Hvis denne kunde skal indfri sit lån før tid – enten pga. flytning eller omlægning – og likviditeten fortsat er lav, kan en eller få investorer kræve en indfrielseskurs helt op til 100. Det vil betyde, at en kunde, som oprindeligt havde et lånebehov på 1 mio. kr., skal tilbagebetale helt op til 1.053.000 kr.

Kurstabet på op til 53.000 kr. svarer til, at man får en meromkostning på op mod 5,3 pct. af det oprindelige lånebehov.

En populær tommelfingerregel siger, at risikoen for indlåsningseffekt mindskes, når den cirkulerende mængde kommer op over 5 mia. kr.

»Denne tommelfingerregel skal dog ikke tolkes således, at låntager skal se sig sikker på, at der ikke længere kan opstå indlåsningseffekt i en obligation, der har en udestående mængde på f.eks. 6 mia. kr. Løbende indfrielser eller f.eks. en konverteringsbølge kan udvande likviditeten i en obligation over tid, og så kan der opstå indlåsning,« siger Sonia Khan.

Læs også