Privatøkonomi

Nye låneregler belønner folk med formue

Hvis man er gældfri, har man en langt større chance for at få adgang til drømmeboligen.

Al gæld inklusive ubrugte kassekreditter lægger en markant dæmper på mulighederne for at købe bolig. Foto: Henrik Kastenskov Foto: Henrik Kastenskov

Det kan betale sig at fjerne al anden gæld, før man køber bolig, viser beregninger fra Mybanker.

Gælden vejer nemlig ekstra tungt, når boligejerne skal kreditvurderes.

Mybanker tager udgangspunkt i en familie, der tjener 750.000 kr. Hvis familien er gældfri og kan lægge 1 mio. kr., kan den købe bolig for 4,75 mio. kr.

En anden familie har samme nettoformue på 1 mio. kr. Men den består af en formue på 1,2 mio. kr. og en gæld på 200.000 kr. Gælden alene betyder, at familien kun kan købe for 4,55 mio. kr.

Det er ikke usædvanligt, at mange har kassekreditter op til 500.000 kr., og de tæller med i gælden, selv om der ikke er trukket på kassekreditten.

Dermed er velhavere betydeligt bedre stillet end andre. Det gælder bl.a. unge med velhavende forældre.

»Det er nemmere at blive kreditgodkendt med en stor udbetaling. Det kan betyde, at unge med velhavende forældre har bedre muligheder end unge med forældre, hvis indkomster er lave,« siger boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

Hvis man har 5 pct. til udbetaling, kan man normalt få lov at låne fire gange sin årsindkomst. Har man eksempelvis en husstandsindkomst på 800.000 kr. og en formue på 200.000 kr., kan man købe bolig for 3.400.000 kr.

Har man derimod 450.000 kr. i formue, kan man købe bolig for 4.450.000 kr., oplyser Ulrik Marschall, der er kommunikationschef i Mybanker.

Hvad betyder gældsfaktor
  • En gældsfaktor er høj, når den er over 4. Har man en husstandsindkomst på 1 mio. kr. og skylder 4 mio. kr. væk, er gældsfaktoren præcist 4.
Der er dog forskellige undtagelser:
  • Hvis belåningen er under 60 % er finansieringen ikke risikabel ifølge Finanstilsynet.
  • Man kan se helt bort fra gældsfaktoren, hvis belåningen er under 60 % og formålet er nedsparing.
  • Gældsfaktoren kan være op til 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 10 pct.
  • Gældsfaktoren kan være højere end 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 25 pct.

»Det vil sige, at du kan købe meget mere bolig for en relativ mindre forøgelse af formuen. I dette tilfælde en bolig, der er 31 pct. dyrere,« siger han.

»Med en fast rente på realkreditlån, inklusive bidrag på ca. 1,25 pct. efter skat, finansierer den dyrere bolig nærmest sig selv, hvis man kan få lov at låne pengene,« siger Ulrik Marschall.

Udbetalingen har også konsekvenser for, hvor høj en løn, man skal have for at blive kreditgodkendt, understreger Lise Nytoft Bergmann.

Hvis man tager udgangspunkt i en bolig til 4 mio. kr. og har 200.000 kr. til udbetalingen, skal man have lån for 3,8 mio. kr. Det kræver en husstandsindkomst på 950.000 kr. Hvis udbetalingen er 400.000 kr. behøver man ”kun” at tjene 900.000 kr.

»I begge tilfælde skal budgettet selvfølgelig se fornuftigt ud,« siger hun.

Ulrik Marschall peger på forskellige muligheder for at øge formuen, der betyder, at man kan få råd til ønskeboligen:

  • Man kan udskyde sit boligkøb og spare pengene op.
  • Man kan forsøge at få et arveforskud fra sine forældre.
  • Man kan også låne dem på en måde, der ikke fremgår af ens årsopgørelse, f.eks. af sine forældre, der måske endda har en bolig, som kan belånes.

»Selvom Finanstilsynet tillader en gældsfaktor på 5, er det ikke sikkert, at banken eller realkreditinstituttet tilbyder det. Det har man nemlig ikke krav på som kunde,« understreger Ulrik Marschall.

Følg serien: 10 idéer, der kan ændre Danmark
Læs om 10 visionære iværksættere og deres idéer. I denne uge dækker FINANS transportbranchen, hvor el fra vindkraft skal danne grundlag for nye brændselsformer til transportsektoren.
Læs serien her
BRANCHENYT
Læs også