Privatøkonomi

Mybanker: Sådan kan du spekulere i boliggevinster

De rekordlave renter og prisstigninger giver boligejerne uanede muligheder.

En bolig kan også fungere som et spekulationsobjekt, selv om banker og realkreditinstitutter advarer mod det.

Der er stadig en del danskere, der betragter boligen som et spekulationselement. Det er et meget bevidst valg, fordi banker og realkreditinstitutter konsekvent advarer mod at spekulere i boligen.

Risikoen er simpelthen for stor.

Men for de risikovillige er der fristende muligheder på grund af de milde vinde på boligmarkedet og den historisk lave rente.

Bankportalen Mybanker har regnet på, hvordan man kan realisere en boliggevinst bl.a. til et købe en større bolig uden at skulle have penge op af lommen.

Det handler om gearing - altså at låne til investeringer.

Princippet kan også bruges til at optimere sin boligsituation, konkluderer Mybankers kommunikationschef Ulrik Marschall i en minianalyse.

Både regeringen, Nationalbanken og vismændene forudser, at ejendomspriserne stiger ca. 10 pct. de næste tre år.

»Og hvis man bruger sin bolig til gearing, er der mulighed for at få en større bolig gratis,« fastslår Ulrik Marschall.

Hvis man indenfor de seneste år har købt en bolig med fuld belåning, og boligen er steget i værdi, kan man måske aktivere friværdien og købe en større bolig, f.eks. et hus i stedet for en lejlighed.

Ulrik Marschall tager udgangspunkt i dette regnestykke:

En nybygget lejlighed i Rødovre bliver i 2015 købt af en familie med en årsindkomst på 800.000 kr. Prisen er 3 mio. kr. for den med fuld belåning og en udbetaling på 200.000 kr.

I dag kan lejligheden sælges for 3,5 mio. kr. Dermed kan familien få 500.000 kr i værditilvækst plus 200.000 kr. i udbetaling. Det giver 700.000 kr i hånden. Samtidig er familiens husstandsindkomst steget til 850.000 kr.

Med 700.000 kr. i udbetaling kan familien efter Finanstilsynets regler få lov at låne fem gange årsindkomsten mod kun fire gange med en udbetaling på 200.000 kr. Det betyder, at de kan blive godkendt til at købe bolig for 4,7 mio. kr., forudsat at øvrige økonomiske forhold er i orden.

Med en forventet prisstigning på 10 pct. de næste tre år vil boligen til 4,7 mio. kr. stige med 470.000 kr. Hvis familien havde beholdt lejligheden ville prisstigningen ”blot” blive 350.000. Forskellen på 120.000 kr. svarer til en skattefri gevinst på 3.333 kr. om måneden i de tre år.

»Merprisen ved at bo i den dyrere bolig inklusive lån, skatter osv. er ca. 5.000 kr. pr. måned. Men mere end 3.000 kr. af dette er større afdrag, så reelt kan merprisen mere end dækkes af den større gevinst. Dette er muligt fordi renterne er historisk lave,« forklarer Ulrik Marschall.

Men det er en trossag, understreger han. Man skal tro på, at priserne vil stige, ellers får man et større tab på den dyre bolig.

BRANCHENYT
Læs også