Finte sikrer boligejere rabat, når de lægger lån om

De såkaldte repo-renter, som realkreditinstitutterne bruger, når de beregner prisen på en fastkursaftale, falder.

At spekulere i at undgå differencerenter kan ikke betale sig lænegere, fastslår boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann. Foto: Stine Bidstrup

Mange boligejere vrider hjernen og lommeregneren af led for at undgå at betale differencerenter. Men det er spild af tid, for det kan ikke betale sig længere.

Det skyldes, at det ikke kun er boligrenterne, der falder. Det gør også de såkaldte repo-renter, som realkreditinstitutterne bruger, når de beregner prisen på en fastkursaftale.

»Repo-renterne er ligesom andre renter faldet de seneste år, og det er blevet billigere at låse kursen fast. Hos os foregår langt de fleste konverteringer i dag ved brug af fastkursaftaler,« siger boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

I Nordea Kredit ligger kursen på et 30-årigt fastforrentet 0,5 pct. lån i øjeblikket på ca. 98,1. Hvis man vil indgå en fastkursaftale, så man ved hvilken kurs 0,5 pct. lånet kan udbetales til i slutningen af juni 2020, vil man få tilbudt en kurs på ca. 97,4.

Dermed kan man låse kursen i de næste godt fire et halvt måned mod et kursfradrag på ca. 0,7 kurspoint eller for ca. 0,15 kurspoint om måneden.

»Vi anbefaler konverteringen, når gevinsten synes tilstrækkeligt stor frem for at spekulere i opsigelsesfrister. Ekstraomkostningen ved at gennemføre en konvertering i dag frem for lige inden en opsigelsesfrist er ikke længere ret stor,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Tidligere ventede mange til sidste øjeblik med at omlægge deres lån for at forsøge at minimere deres differencerenter. Det var der en vis logik bag, men ikke i så høj grad længere.

En konvertering kan i princippet foregå på tre måder. Nordea Kredit tager udgangspunkt i et 30-årigt 2 pct. lån, der omlægges til et nyt 0,5 pct. lån.

  1. Boligejeren opsiger sit nuværende 2 pct. lån. Indfrielsen vil finde sted den 1. juli. Få dage inden indfrielsesfristen optager boligejeren et nyt realkreditlån som erstatning for det gamle. I dette tilfælde løber boligejeren en risiko, for at renten ændrer sig inden indfrielsen.
     
  2. Boligejeren opsiger sit nuværende 2 pct. lån til den 1. juli, og hjemtager det nye 0,5 pct. lån. Så kendes kursen på det nye 0,5 pct.-lån, og der er ikke nogen renterisiko. Provenuet fra det nye 0,5 pct. lån, sættes ind på en spærret bankkonto og forrentes med realkreditinstituttets genplaceringsrente på -1,25 pct., frem til udgangen af juni. Frem til den 1. juli skal boligejeren derfor både betale en rente på det eksisterende 2 pct.-lån og det nye på 0,5 pct. og en rente på det nye lån i banken på -1,25 pct. Det er forskellen mellem de 2 pct. og genplaceringsrenten på de -1,25, der kaldes differencerenter.
     
  3. Boligejeren opsiger sit nuværende lån til den 1. juli og tegner ved samme lejlighed en kurssikring på det nye lån, så boligejeren ved hvilken kurs, lånet kan hjemtages til umiddelbart inden den 1. juli.

»Det mest almindelige er, at folk ønsker at kende kursen på det nye lån, allerede når konverteringen foretages, og dermed kan boligejeren i udgangspunktet vælge mellem model 2 og 3. Vi regner normalt på begge modeller og vælger den billigste,« forklarer Lise Nytoft Bergmann.

Når man tegner en fastkursaftale, betaler man ikke differencerenter, da man ikke har to lån på samme tid. I stedet indgår man en aftale om til hvilken kurs, man kan optage det nye lån på, når det eksisterende lån udløber. En kurssikring indgås normalt til en lavere kurs end dagens kurs.

»Man beder så at sige en anden om at løbe risikoen for, at renten stiger og kursen falder, inden vi nærmer os den dato, hvor det nye lån skal hjemtages på. Og det betaler man selvfølgelig for,« siger Lise Nytoft Bergmann.

BRANCHENYT
Læs også