Privatøkonomi

Boligejere med afdragsfrihed rammes hårdest af rentestigninger

Flere realkreditøkonomer forventer, at renten på de 30-årige boliglån vil stige i år.

Næsten 45 pct. af alle boliglån er med afdragsfrihed. Andelen er steget det seneste år. Arkivfoto: Jens Dresling

Renterne på 30-årige boliglån er i al ubemærkethed blevet fordoblet på to uger. Det rammer boligkøbere, der vil have afdragsfrihed, hårdest.

Risikoen for, at renterne får yderligere et hak opad, er stor, lyder det fra økonomerne i de tre største realkreditinstitutter.

Bl.a. vil de enorme amerikanske hjælpepakker sætte gang i økonomien og dermed inflationen. Netop inflation er gift for de lange renter.

»Vi forventer lidt højere renter på 30-årige lån med fast rente i løbet af 2021,« siger chefanalytiker i Totalkredit, Sune Malthe-Thagaard.

At renten stiger fra rekordlave 0,5 til 1 pct., bør ikke skabe panik eller søvnløse nætter. Men afdragsfrihed benyttes i høj grad af førstegangskøbere, og de er ikke de eneste. Knap 45 pct. af alle realkreditlån har afdragsfrihed indbygget.

Og vi skal ikke længere end et år tilbage, før boligmarkedet fik et regulært rentechok. Da Danmark blev lukket ned, steg den 30-årige rente på få uger fra 0,5 til 2 pct.

Realkreditinstitutterne har på grund af den seneste tids kursfald ændret deres anbefalinger til boligejere og købere med hang til afdragsfrihed. Nu bør valget falde på 1 pct.-lånet til en kurs omkring 99 fremfor 0,5 pct.-lånet.

Den beskedne rentestigning betyder, at et afdragsfrit lån på 1 mio. kr. koster 270 kr. mere om måneden nu end for to uger siden. Det er altså penge, der forsvinder ud af budgettet, da man ikke afdrager.

Til sammenligning stiger ydelsen på et lån med afdrag blot 10 kr. om måneden. Det skyldes, at stort set hele ydelsen er afdrag.

Foruden en højere ydelse på 1 pct.-lånet med afdragsfrihed kommer man til at betale 40.000 kr. mere i lånets løbetid, hvis lånet optages nu fremfor for to uger siden.

Der er stort set intet kurstab på begge 1 pct.-lån. Men der er en pris for de høje kurser, påpeger Sune Malthe-Thagaard. Lånet er nemlig dyrere.

»Sidder du med lånet længe nok, vil det, du sparer i lavere kurstab, blive ædt op af højere renteudgifter. Efter ca. 10 år har renteudgifterne spist hele kurstabs-besparelsen. Derfra er 1-procentlånet dyrere,« siger Totalkredits chefanalytiker.

Man får også et mindre kursfølsomt lån med en rente på 1 pct. Det kan få betydning for, hvor meget der kan skæres af restgælden, hvis renterne stiger yderligere.

Hos Realkredit Danmark anbefaler man nu 1 pct.-lånet, hvis man er til afdragsfrihed. En af forklaringerne er den skjulte risiko, der er for indlåsning i de mindre obligationsserier.

Realkredit Danmark har udstedt for mere end 12 mia. kr. i det afdragsfrie 1 pct.-lån.

»Derfor er der heller ikke risiko for indlåsningseffekt for låntagerne. Det er der stadig i 0,5 pct.-lånet, hvor vi har ydet lån for 2,2 mia. kr,« siger Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig.

En tommelfingerregel blandt de største realkreditinstitutter er, at der som minimum skal være udstedt for 5 mia. kr. i en obligationsserie, før der ikke længere er risiko for indlåsningseffekt.

BRANCHENYT
Læs også