Festen er slut: Nu giver forældrekøb underskud i storbyerne

Et forældrekøb har været en gylden forretning de senere år. Priserne på ejerlejligheder er hamret op - 20 pct. alene det seneste år. Og som noget helt nyt: Udlejningen har givet et månedligt overskud selv for lån med fast rente.

Det er slut, festen er forbi. Nye forældrekøbere i specielt København og Aarhus vil få et månedligt underskud.

For et halvt år siden ville en forældrekøber få et overskud på 458 kr. for at leje en treværelses lejlighed ud. I dag vil der opstå et tab på 1.600 kr., viser en ny analyse fra Realkredit Danmark.

Overskuddet Forklaringen Likviditeten Huskesedlen

Overskuddet

Tidligere var det utænkeligt med et månedligt overskud på at leje ud til sit barn. Dertil var renten for høj.

Men i kraft af rentefaldet, der på et tidspunkt betød, at man kunne få et 30-årigt lån med en fast rente på 0,5 pct., blev der vendt op og ned på det hele.

Selv med fastrente-lån var der overskud. Endnu større blev overskuddet for forældre med flekslån.

Her er et konkret eksempel fra Aarhus. Et forældrepar lejer en 72 kvm lejlighed ud til sit ene barn og to andre. Den samlede husleje for de tre er 8.400 kr. Forældrenes samlede udgifter - inklusive 1.000 kr. om måneden til vedligeholdelse er ca. 4.400 kr.

Der er altså et månedligt overskud på 4.000 kr. før skat. En del af forklaringen er, at lånet i lejligheden er et F5-lån med en rente på -0,27 pct. Parret har altså en renteindtægt på 418 kr. om måneden for et lån på 1,8 mio. kr.

Forklaringen

Langt de fleste forældre har brugt den lukrative virksomhedsskatteordning. Den betyder, at alle indtægter og udgifter indkapsles i en virksomhedskonstruktion. Når året er omme, gøres regnskabet op. Er der overskud, betales der skat af det, er der underskud, kan man trække det fra i topskatten.

Man kan stadig trække de faste udgifter fra i topskatten, men ikke renteudgifterne længere. Her er fradragsgrænsen 33 pct. Det er den sats, der normalt gælder. Rentebyrden fylder altså langt mere nu.

Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, beskriver det med ordene:

»Resultatet er blevet vendt på hovedet på det seneste.«

Den pludselige omvæltning skyldes de nye skatteregler, højere priser på ejerlejligheder og stigende rente i 2021. Det lyder måske ikke af meget, at den 30-årige rente er steget fra 0,5 pct. til nu 1 pct. fra årsskiftet, men for hver 2 mio. kr., man låner, fordobles renteudgiften fra 10.000 til 20.000 kr. om året.

Og det forstærkes af de voldsomme prisstigninger. Alene priserne på ejerlejligheder i København er steget med mere end 20 på blot et år.

Samme tendens ses i de tre øvrige studiebyer, men gennemsnitsprisen i København er mere end dobbelt så høj sammenlignet med Odense og Aalborg.

Likviditeten

Kravet til likviditet ved forældrekøb i København er det højeste siden 2008, og det er bemærkelsesværdigt.

Likviditetskravet ved forældrekøb er steget ganske markant de seneste år. I sommeren 2020 var det muligt at hente et månedligt driftsoverskud hjem i København på cirka 145 kr. ved en ejerlejlighed på 50 kvm. I dag er overskuddet vendt til et løbende driftsunderskud på cirka 1.065 kr. Det er en udgiftsstigning på hele 1.210 kr. om måneden.

Hvis ikke nye skatteregler var indført, ville likviditetskravet havde været tæt på neutralt. Helt præcist ville driftsunderskuddet i dette eksempel være tæt på blot 50 kr om måneden. Dermed er konsekvensen af de nye skatteregler omkring 1.000 kr. om måneden i den løbende driftsøkonomi.

»Den nu mindre værdi af rentefradraget giver en noget dårligere afskærmning mod stigende renter og stigende boligpriser,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig. Han illustrerer det med dette simple eksempel:

Hvis renteudgifterne stiger med 1.000 kr., ville man reelt kun skulle betale 440 kr. ekstra med de gamle skatteregler mod nu 670-750 kr.

Huskesedlen

Det er ikke overraskende, hvis forældrene de seneste år har lugtet guld med både værdistigninger og månedligt overskud. Men det må man ikke stirre sig blind på. Forældrekøb bør nemlig ikke ses som en investering, fastslår Christian Hilligsøe Heinig.

Realkredit Danmark har udarbejdet denne huskeseddel, som præsenteres for alle kunder til forældrekøb:

• Er det økonomiske råderum stort nok, og kan det rumme et tab i den sidste ende?
• Forældrekøb er ikke den eneste måde at hjælpe sit barn på. Forældre kan give tilskud til studiebøger eller husleje. Det er i modsætning til forældrekøb risikofrit.
• Barnet skal være klar over, at det skal være en mere langsigtet løsning. Tidshorisonten for et forældrekøb er minimum fem år. Hvis den bliver mindre, fylder købs- og salgsomkostninger for meget, og risikoen for at blive fanget af en bolignedtur for stor.
• Det er værd at overveje, om lejligheden er stor nok til evt. at stifte familie, når studietiden er overstået.
• Er den stor nok til, at forældrene kan flytte ind på et tidspunkt og dermed sikre sig, at gevinsten ved salg bliver skattefri?
• Lav aftaler om, hvad man kan forvente af vedligeholdelse. Derved mindsker man risikoen, for at lejligheden bliver misligholdt til skade for markedsværdien.
• Vær sikker på, at udlejning er tilladt i ejerforeningens vedtægter.
• Få rådgivning omkring huslejen. Er lejligheden opført før den 31. december 1991, kan man ikke kræve fri markedsleje.
• Få udfærdiget en lejekontrakt, der sikrer, at barnet kan opnå boligsikring.
• Tænk nærmere over renterisikoen ved finansieringen. I den forbindelse skal man også inddrage renterisikoen i sin eksisterende bolig. Et 30-årigt lån med fast rente er den bedste garanti mod grimme renteoverraskelser.