Privatøkonomi

Spekulation med boliglån kan blive dyrt: Sådan sikrer du dig mod kursfald

Det giver god mening at kurssikre. Men omkostningerne skal holdes op mod den kursrisiko, man ellers ville løbe.

Et boligkøb er så stor en investering, at det måske ikke giver den store mening at spekulere i små kursudsving. Foto: Torben Klint/Boliga

Velkommen på kurs-karrusellen. Den er alle boligejere nødt til at hoppe på, uanset om vi har lyst eller ej.

Kurserne på boligobligationerne har opført sig så svingende de seneste år, at det er bemærkelsesværdigt.

Når kurserne pludselig falder, risikerer en boligejer eller køber at komme i klemme. Måske forsvinder konverteringsgevinsten, måske bliver restgælden i den nye drømmebolig større end ventet.

Der er mange eksempler på, at det er sket, det er ikke en teoretisk problemstilling. Det var tydeligt, da Corona-pandemien brød ud for halvandet år siden. Mange blev tvunget til at omlægge til et flekslån, fordi omlægningen ellers ville blive alt for dyr.

Kurserne på ønskelånet var simpelthen faldet for meget. Men de kunne let have undgået det.

De kunne have sikret kursen på forhånd.

Mekanismen

»Mig skal de ikke tjene på.«

Ærgrelsen over at skulle betale omkostninger til banken eller realkreditinstituttet overstiger glæden ved den gevinst, man kan få ved at lægge om for eksempel.

Men det giver god mening at kurssikre. Gebyret ligger typisk på 1.000 kr., men der er andre omkostninger. Hvis et realkreditinstitut skal garantere for en fast kurs op til tre måneder ud i tiden, løber det en risiko. Den afdækkes ved et kursfradrag.

Kurssikrer man, kan man være helt ligeglad med, hvordan kurserne udvikler sig efterfølgende. Man bliver ikke ramt af kursfald, men må så affinde sig med, at man heller ikke får del i gevinsten, hvis kurserne stiger.

Vi taler 50/50 her.

Flere og flere boligejere kurssikrer da også efter kraftige anbefalinger fra realkreditinstitutterne. Men mange gambler fortsat for at få selv små gevinster.

Specielt boligejere, der lægger lån om, er rentespekulanter, er erfaringen i Totalkredit.

Prisen

Kursfradraget er i virkeligheden den største udgift ved at forsikre lånet. Jo længere forsikringen skal løbe, desto større bliver kursfradraget.

En sikring 14 dage frem koster et fradrag på 0,08 point på et 1,5 pct.-lån med afdrag. Derefter stiger kursfradraget gradvist og kulminerer med tre måneders kurssikring. I dette tilfælde trækkes der 0,6 point.

Realkredit Danmark har regnet på konsekvenserne med udgangspunkt i en kurs på 98,43. Skal der sikres tre måneder frem, vil kursen falde til 97,8. Det er stadig en attraktiv kurs.

På et lån på 1 mio. kr. stiger restgælden med ca. 6.500 kr. som følge af en kurssikring i tre måneder. Pengene skal ikke falde her og nu, men over en 30-årig horisont.

Det giver en ekstraydelse på godt 20 kr. om måneden efter skat.

Et godt eksempel på det er kursudviklingen fra onsdag morgen til torsdag. På lidt over 24 timer faldt kursen på 1,5 pct.-lånet med 0,8 point. Til sammenligning koster det altså ”kun” 0,6 på kursen at lave en fastkursaftale tre måneder frem i tid.

Flekslån

Man kan også kurssikre et flekslån. Realkredit Danmark har taget udgangspunkt i et F5-lån. En fastkursaftale i et flekslån betyder også en lavere kurs og dermed højere kontantlånsrente.

Kursen på en F5-obligation tre måneder frem kan låses til 0,53 kurspoint lavere end den aktuelle udbetalingskurs. Det koster sådan cirka 0,1 pct.-point på renten.

Er man nervøs for renteudviklingen, bør man nok overveje om ikke et fastforrentet lån vil være et bedre lånevalg end lån med variabel rente, mener Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.

»Hvis man er bekymret for renteudviklingen allerede, inden man er flyttet ind, bør man nok overveje, om man har valgt det rette lån,« siger hun.

Der kan dog være nuancer, når det drejer sig om et F5-lån, mener Christian Hilligsøe Heinig. Dette lån vælges af boligejere, der vil have en vis rentetryghed, så for dem kan det give mening at kurssikre.

Anbefalingen

Alle realkreditinstitutter anbefaler at kurssikre. Nogle gange kan det betale sig at lade være, men der har været mange eksempler på, at boligejere er kommet slemt i klemme specielt ved pludselige kursfald.

Risikoen ved at satse på kursgevinster er stor. Men der er fortsat en hård kerne af boligejere, der tør løbe risikoen. Og det er der ikke noget problem i, bare man gør det med åbne øjne, mener Sune Malthe-Thagaard.

For boligejere med lån med afdragsfrihed i op til 30 år giver det dog slet ingen mening at spekulere i bittesmå kursudsving.

»Når man har så lang en tidshorisont, er det måske lidt besynderligt at spekulere i kurserne på kort sigt,« mener Sune Malthe-Thagaard.

Læs også