Privatøkonomi

Boligskatten er jokeren: Hvor meget vil priserne falde?

Hvorfor er Danmarks boligskatter langt højere end i Sverige?

Siden finanskrisen har ejerlejlighedsejere haft en fest. Men spørgsmålet er, om det kan fortsætte op til og efter den nye boligskattereform, der træder i kraft i 2024. Arkivfoto: Thomas Borberg

Skat er blevet den helt store joker på boligmarkedet.

I de senere år er diskussionen om boligskat fortrængt af historier om it-skandaler og forsinkelser. Reformen af boligskattesystemet skulle være trådt i kraft i år, men er indtil videre forsinket til 2024.

Men er den god nok? Det sætter tænketanken Cevea spørgsmålstegn ved. Skattesatserne er for lave og helt ude af trit med virkeligheden. I knap 20 år har der været skattestop for ejendomsværdiskatten og låg på stigningen i grundskylden.

Cevea er ikke alene om at sætte spørgsmålstegn ved det såkaldte stop. Allerede i 2016 skrev vismændene: »Stop skattestoppet på boligskatterne.«

Hvor meget og hvor hårdt den nye boligskattereform vil ramme markedet, er den helt store usikkerhedsfaktor. Det, man allerede kan forudse er, at boligejere i de store byer bliver hårdest ramt. De har til gengæld også haft en kunstig lav skat siden 2002. Regningen sendes videre til dem, der køber boliger i de store byer efter 2024.


Særbehandling

Siden 2002 har der været skattestop for ejendomsværdiskatten. Langt de fleste boligejere beskattes derfor i dag af ejendomsværdien fra 2001 plus 5 pct. eller værdien per 1. januar 2002. Samtidig har der været et loft over stigningerne i grundskylden.

Det er det eneste sted i skattesystemet, at der er indført en bremse, og i Cevea mener man, at der er tale om særbehandling. Afhængig af prisudviklingen skønner tænketanken, at beskatningen af boliggevinster kun udgør en tredjedel af beskatning af aktiegevinster.

Også vismændene har ved flere lejligheder sat spørgsmålstegn ved skattestoppet. I 2016 foreslog vismændene, at man indførte en beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger.

»Fastfrysningen af boligskatterne bør ophæves, så boligejere med boliger, der er lige meget værd, betaler det samme i ejendomsværdiskat. Det gør de ikke i dag, fordi 15 års skattestop har skævvredet boligbeskatningen,« konstaterede vismændene.

Den effektive ejendomsværdiskat er i dag væsentlig lavere i og omkring storbyerne end andre steder i landet. En reform af boligskatterne bør som minimum sikre, at grundskylden og ejendomsværdiskatten fremover følger boligpriserne, var et af budskaberne.

Når boligskattereformen er indført, vil satserne på ejendomsværdiskatten ligge på 0,55 pct. og 1,4 pct. for den del af værdien, der ligger over 9,2 mio. kr. Disse satser bør forhøjes til 1,25 og 3,75 pct. mener Ceva. Stigningerne skal indføres gradvist.

De reelle satser er lavere, da der er indbygget et forsigtighedsprincip på 20 pct. Det betyder, at en boligejer blot betaler skat af 80 pct. af salgsværdien.

Prisudvikling

Siden finanskrisen er boligpriserne eksploderet i de store byer. Flere steder i København og på Frederiksberg er prisen på boliger fordoblet i værdi. Og det fortsætter. På et år er priserne på parcelhuse i København steget næsten 20 pct. og ejerlejligheder over 16 pct.

Men skatterne er ikke fulgt med.

Et eksempel er en ejerlejlighed på Frederiksberg, der er sat til salg for 11,5 mio. kr. Den nuværende ejer betaler blot 24.000 kr. om året i boligskatter. Det er præcist det halve af den skat, en boligejer i Sønderborg må betale for sit hus, der er sat til salg for 3,8 mio. kr.

Det skal det nye skattesystem gøre op med.

I Ceveas analyse er grundskylden ikke medregnet. Men den hører med, når man skal gøre boligskattetrykket op, mener cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

I forvejen er forventningen, at den kommende boligskattereform vil få priserne til at falde. Forventningen er således et prisfald på ca. 10 pct. i kommunerne i og omkring København.

Efter 2024 vil stigende boligpriser slå ud i både stigende grundskyldsbetalinger og stigende ejendomsværdiskat.

Selv om der har været meget fokus på skattestoppet og udhulingen af ejendomsværdiskatten, er grundskyldsbetalingerne steget markant gennem en årrække. De samlede boligskatter er ikke lavere i forhold til udviklingen i den samlede økonomi herhjemme – og er i dag højere end for 10-15 år siden.

I den nye boligskattereform vil satsen for grundskyld blive halveret fra 26 til 12,8 pct.

Kæmpe regning

Satserne bliver sænket, og grænsen for, hvornår man skal betale den højeste sats hævet. Derfor vil mange boligejere få en regulær skattelettelse. Til gengæld er der udsigt til en større skattebyrde i kommunerne omkring København.

Hårdest ramt bliver boligejere i Frederiksberg Kommune. Her vil ejendomsværdiskatten stige med ikke mindre end 162.500 kr. til 188.900 kr., viser beregninger fra Nordea Kredit.

På Frederiksberg vil boligejerne altså få en ekstra regning på 15.700 kr. om måneden i forhold til nu. Udgangspunktet er det nuværende skattesystem.

»Det er så stort et beløb, at det vil trække tæppet væk under mange boligejeres budget eller skabe stor bekymring,« mener chefanalytiker i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Tager man udgangspunkt i det nye boligskattesystem, som indføres efter 2024, blive forskellen mindre. Men den er alligevel på 112.900 kr. Det er 9.400 kr. om måneden.

Markedet er så følsomt, at yderligere skattestigninger vil presse boligpriserne ned.

Den nye boligskattereform får først virkning for dem, der køber bolig efter 2024. De, der har købt inden, betaler fortsat skat efter de gamle regler. Men en køber vil utvivlsomt forlange en lavere pris, og det vil give prisfald i 2024. Nykredit forventer, at prisfaldene vil begynde allerede i 2023.

Når de nye vurderinger begynder at komme, og overgangen til 2024 kommer endnu tættere på, vil usikkerhed begynde at præge markedet, mener Nykredits chefanalytiker, Mira Lie Nielsen.

De seneste meldinger fra skattemyndighederne tyder ydermere på, at en del ejerlejligheder end ikke vil nå at få en ny, endelig vurdering inden 2024. Det øger usikkerheden.

Udlandet

Danmark har de fjerde højeste boligskatter i Europa.

I Sverige er det langt billigere at eje en bolig. Boligskatten i vores naboland ligger på 0,7 pct. af BNP. Dermed er svenskerne på 15. pladsen på den europæiske skatteliste. I Danmark udgør boligskatten hele 1,9 pct. af BNP.

Men hvad er det svenskerne gør? Her er hovedprincipperne:

  • Der er beskatning af at bo i ejer- og andelsboliger, rentefradrag i kapitalindkomsten og skat på gevinster ved salg.
  • Der er en kommunal afgift på huse, ejerlejligheder og sommerhuse på 7.412 svenske kr. om året eller 0,75 pct. af beskatningsværdien, hvis det giver et lavere beløb.
  • Beskatningsværdien indekseres med lønudviklingen.
  • Ubebyggede grunde og huse under opførelse betaler en statsskat på 1 pct.
  • Skatteyderne kan fradrage renteudgifter i kapitalindkomsten.
  • Hvis man har negativ kapitalindkomst, kan det fratrækkes i indkomstskatten eller i ejendomsskatten.
  • Skatten på gevinster er 22 pct. Hvis man har haft et tab, kan 50 pct. af beløbet fratrækkes i kapitalindkomsten.
  • Udgifter til forbedringer og visse udgifter til reparation og vedligeholdelse kan trækkes fra. Derudover korrigeres salgsprisen for udgifter til ejendomsmægler, advokat, forsikringer, energisyn, m.m.

Boligbeskatningen i Sverige er i langt højere grad forbundet med indtægterne, i Danmark vil den fortsat udelukkende knytte sig til den enkelte bolig.

Læs også