Privatøkonomi

Her er den oversete konverteringsfinte: Sådan falder både gæld og ydelse i ét hug

Det giver god mening at udskifte et 0,5 pct.-lån med et flekslån i øjeblikket - ikke mindst, hvis man har flytteplaner.

Konverteringstoget er ustoppeligt. I øjeblikket er det dog ikke optimalt at foretage en lodret konvertering trods store kursfald. Arkivfoto: Jens Dresling

Konverteringstoget kører uanset, om renten falder eller stiger. I øjeblikket stiger den, og så kan man med fordel benytte sig af en overset konverteringsfinte.

Finten sikrer både lavere restgæld og ydelse i ét hug.

Der er tale om den såkaldte skrå konvertering. Sådan betegner man konvertering fra et lån med fast rente til et flekslån. Normalt skifter man et lån med fast rente ud med samme type lån, når renterne stiger.

Det kalder man en lodret konvertering. Denne øvelse får restgælden til at falde. Til gengæld stiger den månedlige ydelse.

I øjeblikket er det 30-årige 0,5 pct.-lån med afdragsfrihed tæt på at være konverteringsmoden. Kursen er nede omkring 89. Det betyder, at man kan indfri et lån på 1 mio. kr. for blot 890.000 kr.

Med omkostninger bliver den nye restgæld 915.000 kr., og der er dobbelt gevinst, for ydelsen efter skat falder med 290 kr. om måneden til blot 540 kr., viser beregninger, som Nordea Kredit har foretaget for Finans.

At det giver mening at spekulere i skrå konvertering nu, skyldes, at der ikke er noget attraktivt lån med fast rente at skifte ud med.

1,5 pct.-lånet ligger omkring kurs 97 og giver dermed et for stort kurstab. Kursen skal helst ligge meget tæt på 100, før en lodret konvertering er optimal.

Derfor kan et flekslån være attraktivt, fordi man ikke får et kurstab ved optagelsen.

En skrå konvertering er en gave til de boligejere, der har planer om at sælge. Har man besluttet sig for at rykke videre senest om tre år, er et F3-lån optimalt. Så kapsler man sin kursgevinst ind.

Realkreditinstitutterne anbefaler som udgangspunkt ikke boligejere til at skrå konvertering. Med et flekslån stiger man også af konverteringstoget og kan ikke udnytte de mange renteudsving.

»Der er tale om to forskellige låntyper med forskellig risikoprofil,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.

Renten kan jo både stige og falde, når der er tale om et F3-lån.

»Det lån, der ser billigst ud i dag, er det ikke nødvendigvis i fremtiden,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Også et 0,5 pct.-lån med afdrag kan give dobbelt bonus. Har man et lån på 1 mio. kr., der blev optaget for ét år siden, betaler man i dag en ydelse efter skat på 3.320 kr.

Omlægger man til et F3-lån, vil restgælden falde til 926.000 kr. og ydelsen til 3.150 kr.

»Det bedste realkreditlån er ikke kun økonomi, men også et spørgsmål om nattesøvn og tryghed. Kun i de tilfælde, hvor boligejeren forventer snart at skulle sælge sin bolig, og at renten vil falde igen, kan det give god mening at tage kursgevinsten hjem nu,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Læs også