Privatøkonomi

Afdragsfrihed og renterisiko er in igen: Her er fordele og ulemper

En femtedel af Totalkredits kunder vælger F5-lån, og højrisikolån er blevet populært igen.

Strømmen er ved at vende. De seneste måneder har boligkøberne rettet opmærksomheden mod lån med renterisiko. Arkivfoto: Emil Agerskov

Er du frisk på at løbe en renterisiko? Du er ikke alene.

Lån med fast rente har de senere år fået fat i boligejerne igen. 57,7 pct. af alle lån har fast rente. Og for første gang har lån med afdrag rundet 1.000 mia. kr.

Men rentetilpasningslån og afdragsfrihed er på vej tilbage. Vendingen er markant.

På et år er der kommet nye afdragsfrie lån for 37 mia. kr.

De mest risikovillige boligejere befinder sig i de dyreste kommuner. I Hørsholm og Gentofte har 43 pct. af boligejerne lån med variabel rente. Det giver mening, da friværdierne der er størst. Men det er også der, et pludseligt prisfald vil ramme hårdest.

I Totalkredit er et ud af fire lån nu et F5-lån. For blot et år siden var det kun et ud af fem. Et F5-lån giver trods alt rentely i fem år, men lysten til at løbe fuld renterisiko er også steget.

Det blev tydeligt i 2. kvartal. Da bevilgede Totalkredit det højeste antal lån med blot seks måneders rentebinding, siden denne type lån blev introduceret i 2014. Samlet blev der udbetalt for ca. 5 mia. kr. F-kortlån, som de kaldes i Totalkredit. Det er 1 mia. mere end et gennemsnitligt kvartal det seneste halvandet år.

Milepælen

Lån med afdrag har netop passeret en milepæl, viser nye tal fra Finans Danmark. Ud af det samlede udlån på 1.775 mia. kr. er de 1.000 mia. kr. nu med afdrag.

Lysten til at låne nåede i 3. kvartal historiske højder med et samlet udlån på 43,5 mia. kr. Det er det største udlån, siden Finans Danmark begyndte at udfærdige statistikken i 1995. De 43,5 mia. kr. dækker over i alt 21.714 realkreditlån. Det er det højeste antal i 16 år.

I øjeblikket er det bolighandlerne, der trækker lånelysten. De stigende renter betyder, at der ikke længere er nogen fidus i at lægge lån om.

Med afdrag

At der nu afdrages på 56 pct. af alle realkreditlån er sundt for boligmarkedet. Når renten er så lav, som den er, får boligejerne hugget meget gæld af selv med 30-årige lån.

På et 30-årigt 1,5 pct.-lån afdrager man ca. 2.300 kr. om måneden for hver mio. kr., man låner. Ydelsen efter skat er 3.752 kr. Et F5-lån koster 3.479 kr.

Umiddelbart er der altså ikke den store forskel på et flekslån og et lån med fast rente. Men man skal ikke stirre sig fast på ydelsen, for flekslånet har en lidt undervurderet fordel.

Man får afdraget noget mere med et flekslån. Med et F5-lån på 1 mio. kr. afdrager man i løbet af fem år hele 175.000 kr. Det er 31.000 kr. mere end et lån med fast rente.

Så foruden lavere ydelse, får man et højere afdrag. Afdraget er så stort, at det er en god buffer, hvis renterne stiger, når man skal refinansiere. Når restgælden falder fra 1 mio. til 825.000 kr., bliver der simpelthen mindre at betale rente af.

Uden afdrag

Er man til afdragsfrie lån, er billedet et helt andet. Her er flekslån og andre lån med variabel rente langt billigere.

Den månedlige ydelse efter skat på det rentefølsomme F-kortlån er helt nede i 469 kr., når man låner en mio. kr. Et tilsvarende lån med fast rente koster 1.410 kr. om måneden.

Ironisk nok vælger flere afdragsfrie lån i håbet om at få høvlet restgælden ned. Forklaringen er, at lånene er de klart mest rentefølsomme. Hvis renten stiger, vil kurserne falde mest. Dermed er de oplagte til en lodret konvertering.

Men den trafik er yderst spekulativ og giver kun den fulde gevinst, hvis den lodrette konvertering efterfølges af en almindelig konvertering.

Er man optaget af at begrænse sin renterisiko, er det ikke sikkert, at man skal vælge et afdragsfrit lån med fast rente. Det store afdrag på F5-lånet giver en bedre sikkerhed. Som nævnt afdrager man 175.000 kr. på fem år. Afdraget er så stort, at renten på fastrente-lånet skal stige næsten 2 pct.-point, før man får får det samme ud af det.

Fast rente

På et tidspunkt var det reelt billigere at optage et lån med fast rente end et flekslån. Det skyldes, at de 30-årige renter var helt nede i 0,5 pct., at der ikke er regelmæssige udgifter til refinansiering, og at bidragssatserne er i den lave ende.

Sådan er det ikke længere. Renten hedder 1,5 pct. i dag, og dermed er rentespændet mellem fastrente-lån og rentetilpasningslån øget markant. Det er formentlig en af forklaringerne på, at flere vælger flekslånene, vurderer økonomerne i realkreditinstitutterne.

Og at trafikken i en periode har været ensrettet over i lån med fast rente, behøver ikke være et udtryk for en pludselig lyst til at binde sig i 30 år. Reglerne for at blive kreditgodkendt i de såkaldte vækstområder er blevet skærpet.

Det betyder, at der er lukket for afdragsfrie flekslån for boligkøbere med høj gæld. Vil de have afdragsfrihed, er de nødt til at vælge lån med fast rente. »Der kan ikke længere vælges frit på alle hylder,« som afdelingsdirektør i Jyske Realkredit, Mikkel Høegh, udtrykker det.

Som udgangspunkt kan man sikre sig en fast rente i op til 30 år. Men det er de færreste, der bliver boende i samme bolig så længe. Den store fordel er, at man beskytter sin restgæld, hvis renterne stiger. I så fald falder kursen på obligationerne bag lånet, og det er en gratis måde at afdrage på.

Læs også