Privatøkonomi

Derfor stiger boligrenterne, og sådan rammer det dig

Renteforskellen på lån med fast rente og flekslån er blevet udvidet markant. Det kan få store konsekvenser.

F1-lån er pludselig blevet mere attraktive end de øvrige flekslån. Det er 20. auktion i træk, at den låntype får negativ rente. Arkivfoto: Michael Hansen F1-lån er pludselig blevet mere attraktive end de øvrige flekslån. Det er 20. auktion i træk, at den låntype får negativ rente. Illustration: Niels Bo Bojesen.

Skal vi til at tage rentestigningerne alvorligt? Ja, for nu kan vi for alvor blive ramt.

Der er flere udfordringer for boligkøbere. Stiger de 30-årige renter med blot 0,5 pct.point, er vi nødt til at få presset prisen på en gennemsnitslejlighed i København 122.000 kr. ned for at blive kreditgodkendt.

Og så er der risikoen. For mens de lange renter er braget opad fra 0,5 til 2 pct. på knap et år, holder F1-lån og andre lån med høj renterisiko skansen. Forskellen mellem de to låntyper er altså blevet væsentligt større, og det plejer at få konsekvenser.

Erfaringerne fra tidligere viser, at jo større renteforskellen er, desto flere vælger lån med renterisiko. Denne bevægelse er allerede i gang, og det er ikke det eneste faresignal. Lysten til afdragsfrihed er også steget markant.

Så ja, rentestigningerne kan mærkes nu.

Kreditgodkendelsen

For at blive kreditgodkendt til et boliglån skal økonomien kunne bære et 30-årigt lån med fast rente og afdrag. Derefter kan man vælge afdragsfrihed eller flekslån.

Det siger sig selv, at når denne rente er steget fra 0,5 til knap 2 pct. siden januar, så er det blevet markant sværere at blive godkendt.

Vil man have et flekslån i de såkaldte vækstområder, der bl.a. omfatter storbyerne, bliver man kreditgodkendt ud fra evnen til at kunne betale et fastforrentet lån med en rente på 4 pct. Det er altså en teoretisk rente, men overstiger den det niveau, er det den reelle rente, der tages udgangspunkt i.

Realkreditinstitutterne beroliger sig selv med, at netop den strenge kreditgodkendelse sikrer, at boligejerne ikke brænder fingrene på flekslånene.

Det argument kan dog diskuteres. For hvis renten stiger yderligere, vil priserne falde, og så vil flekslånerne – ikke mindst dem med afdragsfrihed – blive ramt ekstra hårdt. Risikoen for at de bliver teknisk insolvente er store i den situation.

Nordea Kredit har beregnet, hvilke konsekvenser rentestigninger får for kreditgodkendelsen. Stiger renten med yderligere 2 pct.point, kan en køber af en gennemsnitslejlighed i København blive kreditgodkendt til en pris, der ligger 603.000 kr. lavere end i dag.

På landsplan er tallet 402.000 kr.

2 pct.point lyder måske af meget, men man skal huske på, at renten siden januar altså er steget med 1,5 pct.point. Det kan gå stærkt og komme uventet.

Fast rente

Når renterne på de 30-årige boliglån stiger, bliver det altså sværere at få en kreditgodkendelse til drømmehuset. Det bliver også dyrere.

Siden nytår er renteudgifterne på et lån på 1 mio. kr. steget fra ca. 5.000 til 20.000 kr. Det er ren rente, men bidragssatserne er de samme. Det er en yderligere belastning af privatøkonomien med knap 1.000 kr. om måneden.

Eneste fordel er muligheden for at nedbringe sin gæld. Kursen på 0,5 pct.-lånet er omkring 88, og et lån på 1 mio. kr. kan altså indfries for 880.000 kr. Igen er der tale om runde tal uden hensyn til konverteringsomkostninger.

Øvelsen, der kaldes lodret konvertering, medfører væsentligt højere renteudgifter. Før konverteringen betalte man ca. 5.000 kr. om året. Nu skal man altså betale 2 pct. af 880.000 kr. Det er 17.600 kr.

Hvis man har planer om at flytte indenfor en kort tidshorisont, giver den øvelse mening. Dermed indkapsler man kursgevinsten og får et større overskud på handlen og kan derfor leve med en højere boligydelse i en kortere periode.

For boligejere, der vil blive boende længere eller måske for altid, er en lodret konvertering kun en god idé, hvis renterne falder igen. Dermed vil den månedlige ydelse igen falde, samtidig med at man allerede har skåret i restgælden.

Det er derfor i høj grad en overvejelse værd at beholde det rekordbillige 0,5 pct.-lån og glæde sig over det.

Kursfaldene på de 30-årige lån er kommet i små ryk, men den seneste måneds tid er det gået stærkt. I dag er renten 2 pct., hvis man vil have et lån med afdragsfrihed i 10 eller 30 år.

Boligejere, der foretrækker at afdrage, kan stadig få et 1,5 pct.-lån – dog til en beskeden kurs på ca. 97.

F5

F5-renterne er begyndt at stige igen og ligger nu på det højeste niveau i tre år. Renten på den type flekslån afhænger til en vis grad af de samme faktorer som lån med fast rente.

F5-lånene er blevet meget populære de seneste år med en rente under 0. Lånet har været billigere end selv F1 -og F3-lån, der er hårdt ramt af høje bidrag og store udgifter til kursskæring. Kursskæring er reelt en kursgevinst for realkreditinstitutterne.

De tager typisk 0,3 kurspoint, hver gang et flekslån refinansieres eller lægges om. Det rammer lånere med F1 hvert eneste år.

Et F5-lån giver også god sikkerhed mod pludselige rentestigninger. Hos Danmarks største realkreditinstitut, Totalkredit, har over halvdelen af alle kunder med rentetilpasningslån valgt et F5-lån.

F1/F3

Det seneste års renteudvikling betyder, at F1-lånet pludselig ser billigt ud i forhold til de øvrige flekslån. Det er nyt.

I øjeblikket afholder Totalkredit en auktion over obligationerne bag flekslånene. De boligejere, der trods mange advarsler har holdt fast i deres F1-lån, er vinderne. De kan se frem til at få den femte laveste F1-rente nogensinde. Det er 20. gang i træk, at renten på F1-lån er negativ.

F3-renten har i flere år været lavest, men nu er F1-lånet billigst med en rente helt nede i -0,23 pct. Renten på et F3-lån er -0,10 pct.

Totalkredit bruger en finte for at holde F1-renterne nede. Finten virker.

Instituttet samler F1-obligationerne på færre terminer. Det sker for at sikre god likviditet og bedst mulige priser. Det betyder, at F1-lånet denne gang løber over 1 år og 3 måneder frem for blot et enkelt år.

Dermed smøres kursfradraget på 0,3 kurspoint ud, og det giver i sig selv en lavere kontantlånsrente, end hvis F1-lånet var rent 1-årigt.

I august var F1-lånet 1,5-årigt, og dermed blev kursfradraget udvandet endnu mere. Det betød, at renten dengang blev endnu lavere, også selvom renterne på obligationen bag F1 var lidt højere dengang.

Forklaringen

Forklaringen på de lave F1-renter er forholdsvis åbenlys. Den er nemlig dybt afhængig af de styringsrenter, som ECB og Nationalbanken sætter. Nationalbankens styringsrenter er helt nede i -0,6 pct., og det smitter af på de helt korte flekslån.

Dertil kommer, at renterne holdes kunstigt nede med massive opkøb af obligationer.

Forklaringen er noget mere kompleks, når det drejer sig om renteudviklingen på lån med fast rente. Her spiller inflationen eller måske mere forventningen til inflation en afgørende rolle.

På langt sigt er det realrenten, der er vigtig for en investor og ikke den absolutte rente. Investorer fokuserer således på det afkast, der er muligt, når inflationen er trukket fra.

Er der udsigt til højere inflation i fremtiden end i dag, vil investorer kompenseres i form af en stigende rente. Ingen har lyst til at modtage en 30-årig rente på for eksempel 0,5 pct., hvis inflationen er steget til 2 pct. I så fald vil investoren få et tab, der kan løbe op i mange penge over alle 30 år.

Mange investorer er allerede begyndt at forvente højere renter på længere sigt. På kort sigt sker der formentlig ikke det store, og derfor har den stigende inflation ikke haft betydning på de helt korte rentetilpasningslån.

Artiklen er blevet til på baggrund af informationer fra Danmarks Statistik, Nordea Kredit, Totalkredit, Jyske Realkredit og Realkredit Danmark.

Læs også