Boligejere har uden at gøre noget høvlet gæld af for 86 mia. i år

Ingen rente er så høj, at det ikke er godt for nogen.

Nogle boligejere er formentlig ikke klar over det, men værdien af restgælden på deres lån er faldet markant. 86 mia. kr. er der ialt høvlet af i år, viser beregninger fra Realkredit Danmark på baggrund af nye tal fra Nationalbanken.

Mekanismen er denne: Rentestigninger er et udtryk for faldende kurser. Og når kurserne falder, kan man indfri eller købe sin restgæld billigere.

Det mest ekstreme tilfælde er 1 pct.-lånet med 30 års afdragsfrihed. Kursen på det ligger omkring 76. Det betyder, at et lån på 1 mio. kr. kan indfries for ca. 760.000. Så uden at gøre noget har man i princippet afdraget 240.000 kr.

Det er historisk attraktivt, og alene i marts blev der indfriet fastforrentede lån for svimlende 41,3 mia. kr., oplyser Nationalbanken.

»I første omgang skal man være opmærksom på, at gevinsten ikke er realiseret. Det kræver en førtidig indfrielse af lånet eller omlægning til andet lån, ellers får det ingen økonomisk effekt,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.

I alle realkreditinstitutterne har man haft travlt med at omlægge lån, siden renterne for alvor begyndte at stige ved årsskiftet.

Men selv om man lader være, kan man indkassere en kontant kursgevinst. Den får man, når man sælger sin bolig. Hvis ikke man står foran at sælge sin bolig, så kræves imidlertid en omlægning. En opkonvertering, der betyder, at man indfrier sit nuværende lån med et nyt fastforrentet lån med en højere rente, er dog ikke nødvendigvis en god forretning.

»Omlægger man sit lån til en højere fast rente, kan gevinsten blive udhulet over tid, hvis man ikke på et senere tidspunkt får lagt om til lavere rente,« siger Christian Hilligsøe.

Efter renternes himmelflugt har flere boligejere end sædvanligt valgt at indfri deres nuværende lån med et flekslån. Det kaldes en skrå konvertering.

»Hvis man konverterer til variabel rente, er der en indbygget renterisiko og derigennem også en risiko for, at gevinsten forsvinder over tid,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.

Ifølge Nationalbanken er markedsværdien af udlånet til ejerboliger faldet med 1,6 pct. det seneste år.

»Den udvikling har vi ikke set i nyere tid – i hvert fald ikke siden 2013, som statistikken dækker tilbage til,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Faldet skyldes udelukkende de faldende kurser på realkreditobligationerne, som udhuler værdien af udlånet.

»Derfor er udviklingen heller ikke et udtryk for, at handelsaktiviteten på boligmarkedet og appetitten på tillægslån i de rekordhøje friværdier nu er på vej i frostboksen,« fastslår Realkredit Danmarks cheføkonom.

Udlånsvæksten holder sig på ca. 5 pct. på årsbasis, hvis man ser på det såkaldte nominelle udlån – altså hvor man ikke justerer udlånet for udsving i kurserne. Det er i nærheden af de højeste niveauer i mange år.

»Mekanismen i øjeblikket er stik imod, hvad vi har set gennem en årrække. Her sendte faldende renter kurserne op, og dermed var markedsværdien af gælden i perioder højere end selve lånebeløbet. Nu er det omvendt,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.

Markedsværdien ligger langt under det oprindelige lånebeløb. Det såkaldte nominelle udlån til boligejerne er derfor hele 103 mia. kr. højere end markedsværdien af udlånet i marts.