Renterne fortsætter opad: Kun én sikker måde at begrænse skaden på
Boligrenterne er nu steget så meget, at flere og flere boligejere løber større renterisiko. I yderste konsekvens kan det true en families økonomi.
At handle i panik og flygte fra de dyre lån med fast rente til de noget billigere rentetilpasningslån kan blive kostbart.
Der er en anden og langt mere sikker vej til at afbøde de seneste 16 måneders rentechok. Metoden betyder, at man slet ikke behøver forlader den sikre rentehavn. Den er enkel, og den kommer her:
Afdrag.
Alle boligejere bliver i forvejen kreditgodkendt efter, om de kan betale et 30-årigt lån med afdrag. Her og nu giver det rigtig god mening at blive i et sådant lån frem for at kaste sig ud i fuld renterisiko, viser beregninger, som Nordea Kredit har foretaget.
Konsekvenserne Med afdrag Uden afdrag Evig afdragsfrihed
Konsekvenserne
På ca. et år er den toneangivende boligrente steget fra 0,5 til 3,5 pct. 4 pct.-lånet med 30 års afdragsfrihed er meget tæt på at være en realitet.
Samtidig er renterne på det mest populære flekslån, F5-lånet banket i vejret fra ca. 0 ved årsskiftet til 1,7 pct. F3-lånet er også godt med. Renten på det er aktuelt 1,2 pct.
Flekslånene er dog fortsat billigst, og derfor kaster flere og flere boligejere og købere tilbuddet om fast rente i papirkurven og skriver under på tilbuddet om rentetilpasningslånet.
På kun en måned er andelen af rentetilpasningslån øget fra 42,9 til 43,8 pct. Det er første gang siden 2018, at rentetilpasningslånene vinder frem på den måde. Godt 60 pct. af de lån, Realkredit Danmark yder i øjeblikket, er rentetilpasningslån. Men det slutter ikke her.
For der er dobbelt op på risikoen. De pågældende vælger ikke kun flekslån med tre eller fem år mellem refinansieringerne, men løber nu fuld renterisiko. Der er igen kommet efterspørgsel på de helt korte rentetilpasningslån, F1 og FlexKort. De fylder nu 10 pct. af udlånet, og det er den højeste andel i fire år.
Boligejere og købere er altså blevet så renteforkælede, at de ikke vil betale over 1 pct. i rente, men vil holde sig så tæt på 0 som muligt. Og der er F1-lånet - indtil videre. Denne låntype følger slavisk rentesatserne fra centralbankerne. Herfra er meldingen: Renten skal op. Renterisikoen er dermed betydelig.
Med afdrag
Afdragene er stærkt påvirket af stigende renter, men ydelsen ikke i nær så høj grad.
I de gode gamle dage - altså for 16 måneder siden - kostede et 30-årigt 0,5 pct.-lån på 1 mio. kr. 3.370 kr. i månedlig ydelse efter skat. Det månedlige afdrag var 2.700 kr.
Hvis 4 pct.-lånet kommer i spil, ser regnestykket sådan ud. Den månedlige ydelse er 4.230 kr., mens afdraget næsten halveres i forhold til 0,5 pct.-lånet til 1.540 kr.
Men den månedlige ydelse stiger altså ”blot” 900 kr. trods det voldsomme rentehop. I løbet af de 30 år kommer man godt nok til at betale ca. en halv mio. kr. mere med et 4 pct.-lån, men de færreste holder lånet til udløb. Derfor kan de pågældende boligejere faktisk glæde sig over en fortsat lav ydelse.
Den eneste risiko ved fast rente i øjeblikket er den såkaldte indlåsningseffekt. Den opstår, når obligationsserierne er små, og det er rekordmange i øjeblikket. Sker det, kan man ikke være sikker på at kunne komme ud af lånet til markedskurs, men skal typisk betale en ekstrapræmie til investoren, der har gode kort på hånden.
Med afdrag garderer man sig mod enhver form for udsving. Helt anderledes ser det ud, hvis man vælger afdragsfrihed.
Uden afdrag
På et tidspunkt var forskellen på den faste og den variable rente så lille, at det førstnævnte lån var billigst. Altså: Det var billigere at vælge fast rente end flekslån.
Sådan er det ikke længere. Rentestigningerne har gjort et lån med 10 års afdragsfrihed ca. 2.000 dyrere for hver mio. kr., man låner.
Boligejere, der nåede at få et lån af den størrelse til 0,5 pct., slap med en månedlig ydelse på blot 870 kr. om måneden. Flere realkreditinstitutter har gjort klart til et 4 pct.-lån. Kommer det i spil, bliver regningen 2.890 kr. om måneden efter skat.
Samlet kommer den uheldige 4 pct.-låner til at betale ca. en halv mio. kr. mere end den heldige nabo med 0,5 pct.-lånet.
Den stigende rente gør mere ondt på lån uden afdrag end på lån med afdrag.
»For hvis man løbende nedbringer sin restgæld, gør det ikke nær så meget, at renten er steget. Man betaler trods alt mindre i rente, jo lavere gælden er,« fastslår Nordea Kredits chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann.
Evig afdragsfrihed
Lån med 30 års afdragsfrihed, der reelt er evig afdragsfrihed, har fået et markant gennembrud. Det skyldes ikke mindst, at man har kunnet få det til en fast rente på 1 pct.
Det kan man ikke længere. Renten på 4 pct. er snublende nær. Det har allerede kunnet måles i udlånstallene. For første gang siden introduktionen af 30 års afdragsfrihed med fast rente er strømmen her også vendt. Flere vælger rentetilpasningslån.
Umiddelbart lyder det ikke faretruende. For at kunne få 30 års afdragsfrihed må man skylde maksimalt 60 pct. af boligens værdi.
Ufarligt er det dog ikke. Stiger renterne, kan det mærkes direkte på den månedlige ydelse, da lånet er afdragsfrit. Det kan med andre ord komme til at gøre ondt i budgettet hos ældre, der ikke har en stor pensionsopsparing ved siden af.
De pågældende vil ikke kunne låne i deres friværdi for at få flere penge at gøre med. I flere af realkreditinstitutterne kan man ikke få lån med pant i fast ejendom ud over de 60 pct. Langt de fleste pensionister vil også få et nej, hvis de vil låne op til 60 pct. af boligens værdi.
