Store renteudsving: Disse boligejere kan omlægge deres lån for anden gang
Det er umuligt at time, hvornår det er bedst at lægge lån om. I øjeblikket får boligejerne flere chancer.
Boligejere, der byttede deres lån ud allerede i januar, behøver ikke ærgre sig alt for meget.
For selv om de kunne have skåret endnu mere af restgælden ved at vente med at konvertere lodret, er det ikke for sent. De kan konvertere én gang til.
Den mulighed er opstået, efter at renterne er steget til 4-5 pct., og flere boligejere derfor kan skære op mod 30 pct. af deres restgæld. De fleste af dem, der var tidligt ude, sidder i dag med et 2 pct.-lån og har i bedste fald skåret ca. 15 pct. af deres gamle lån.
»Boligejere, der allerede omlagde deres lån i februar, var lidt tidligt ude, men de har ikke mistet deres konverteringsmuligheder af den grund. De har mulighed for at omlægge to gange i stedet for kun en,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.
Hun understreger, at de pågældende skal gøre op med sig selv, om de vil betale omlægningsomkostninger én gang til. Man må heller ikke glemme, at den månedlige ydelse stiger markant, når man eksempelvis går fra et 1 til et 4 pct.-lån.
Omkostningerne skal holdes op mod den gevinst, man får ved omlægningen. Det er noget billigere at konvertere opad. Det skyldes, at man blot sælger obligationerne bag de gamle lån.
Når man konverterer nedad, indfrier man sit gamle lån til kurs 100. Dermed opstår der et kurstab, fordi kursen, da lånet blev optaget, var under 100. Dertil kommer kurstab på det nye lån og eventuelle udgifter til differencerenter.
Konverteringsmulighederne var gunstigst i juni Da var kursen på et 30-årigt 0,5 pct.-lån med afdrag nede i 68,6, mens kursen på versionen med op til 10 afdragsfrie år var mast ned i 66,6.
Boligejere med et 1 pct.-lån med 30 års afdragsfrihed kunne i en periode købe deres gæld tilbage til kurs 63,6. Det svarer til, at de kunne købe 1 mio. kr. gæld tilbage for 636.000 kr. og dermed skære 364.000 kr. af deres restgæld.
Kursudsvingene har været ekstraordinært voldsomme siden nytår. For ca. en måned siden var 2,5 pct.-lånet tæt på at være i spil igen. Det betød dybest set, at boligejere, der netop havde konverteret lodret til et 4 pct.-lån kunne overveje at konvertere ned igen!
Sandsynligheden for, at nogle nåede det, er meget, meget lille, for muligheden var der kun i få dage.
Konverteringsaktiviteten afhænger i høj grad af renteudviklingen, og boligejerne er blevet rentekræsne, fastslår Lise Nytoft Bergmann.
De 30-årige renter var lavest i midten af juni, og ved samme lejlighed åbnede alle realkreditinstitutter nye 30-årige 4 pct. lån. Det fik mange boligejere med fastforrentede lån til at slå til.
»Derfor er det ikke så underligt, at konverteringsaktiviteten var meget høj lige inden sommerferien,« konstaterer Lise Nytoft Bergmann.
I løbet af sommeren faldt de lange renter, og kurserne steg. Det gjorde konverteringerne knapt så attraktive som i juni. Samtidig holdt mange danskere sommerferie, og det fik interessen for at omlægge boliglån til at falde.
Konverteringsinteressen er faldet yderligere i august, selv om renten er begyndt at stige igen særligt de seneste tre uger. Det er helt naturligt, fordi de boligejere, der vil konvertere lodret, allerede har gjort det. Køen er simpelthen blevet kortere, konstaterer Lise Nytoft Bergmann.
Når boligejerne konverterer op i rente, opkøber boligejerens bank eller realkreditinstitut de obligationer, der ligger bag den eksisterende gæld. I august blev der kun opkøbt obligationer bag de fastforrentede lån for 20 mia. kr. i alle realkreditinstitutter. I juli var tallet 30,1 mia. mia. og i juni 38,3 mia. kr.
