Boligejere får dobbelt gevinst med lånefinte

Langt de fleste boligejere har kun ét lån, men det er måske ikke den bedste løsning. En kombination af et rentetilpasningslån og et lån med fast rente sikrer både en lav ydelse og beskyttelse af restgælden.

Ca. 5 pct. af kunderne i Realkredit Danmark benytter sig af muligheden. Flere kan med fordel overveje det, mener realkreditinstituttets cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

»Det kan være oplagt at dele sit realkreditlån op i to dele - især i disse usikre rentetider,« siger Christian Hilligsøe.

Boligejerne er i øjeblikket i et dilemma af to grunde:

• På den ene side er der forventninger om, at renterne snart er toppet.
• På den anden side er der en risiko for, at inflationen bider sig fast på højere niveauer, end centralbankerne bryder sig om, og det kan give endnu højere renter.

»Ved at dele sit lån op får man lidt af det bedste fra to verdener uafhængigt af rentens fremtidige udvikling. Nogle vil sige, at man sætter sig mellem to stole, men jeg vil mere kalde det at mindske sin renterisiko, da man netop sikrer sin boligøkonomi mod det ”værste” udfald,« siger Christian Hilligsøe Heinig. 

Han har regnet på, hvilke konsekvenser det har, at dele et lån på 2 mio. kr. med afdrag op i to.

Hvis man vælger 50 pct. FlexKort og 50 pct. fast rente, bliver den månedlige ydelse efter skat knap 8.300 kr. Hvis renten stiger med 1 pct.-point, kan der skæres 67.500 kr. af restgælden ved en lodret konvertering.

Vælger man 100 pct. fast rente, stiger ydelsen til 8.563 kr. Til gengæld kan man skære 135.000 kr. af restgælden, hvis renten stiger.

Billigst er det kun at have FlexKort. Det koster 8.000 kr., men restgælden er i så fald slet ikke beskyttet.

At dele sit lån op i to kan man sammenligne med at investere i værdipapirer, mener Christian Hilligsøe Heinig. Investorer vælger sjældent at investere i enten aktier eller obligationer. Det er god investeringsskik at sprede sin risiko, fremhæver han.

»Som boligejer kan man gøre sig helt samme overvejelser ved at fordele sin risiko,« siger cheføkonomen.

Lånet skal have en vis størrelse, for at det giver mening at dele op. I Realkredit Danmark har man en grov tommelfingerregel om, at det skal være på 1,5 mio. kr. eller mere. Der behøves ikke at være tale om et ligeligt split mellem de to låntyper. Det afhænger af, hvor meget renterisiko en boligejer tør løbe.

Man skal gøre sig overvejelser om bidragssatserne. Bidraget på det enkelte lån fastsættes efter låntype og placeringen i ejendommen. 

Ved kombilån er det vigtigt, at det lån, der afdrages mest på, står bagerst i prioritetsrækkefølgen. Det lån vil således få en højere bidragssats, og ved at afdrage hurtigst på det, vil den samlede bidragsbetaling falde over tid.

Har man eksempelvis en 80 pct.-belåning, og halvdelen er afdragsfrit, bør det afdragsfrie lån stå inderst fra 0-40 pct., mens lånet med afdrag, skal placeres fra 40-80 pct., lyder rådet fra Christian Hilligsøe Heinig.