Førstegangskøbere bliver klemt: »Vi er ved at lave danmarkshistoriens største generationstyveri«

Unge boligkøbere bliver efterladt på perronen uden formue, mens ældre generationer kan feste løs på boligmarkedet.

Det er ifølge en direktør i ejendomsmæglerkæden Realmæglerne konsekvensen af, at der er indført så omfattende krav til at købe fast ejendom, at mange må opgive boligdrømmen.

Urealistiske beregninger af boligers varmeudgifter har under energikrisen accelereret problemet, som også Finanstilsynet bidrager til, lyder kritikken.

»Førstegangskøberes alder stiger og stiger. Vi er ved at lave danmarkshistoriens største generationstyveri, fordi stigende krav fra Finanstilsynet afskærer unge fra at komme ind på boligmarkedet,« siger Preben Angelo, adm. direktør i Realmæglerne.

På det seneste er beregningen af en boligs varmeudgifter også blevet en hindring. 

Banker benytter de beregninger, som energikonsulenter laver i boligers energirapporter, til at beregne boligkøberes rådighedsbeløb. Men i flere tilfælde er beregningerne ude af trit med virkeligheden, fastslår Realmæglerne. 

»Beregningerne er ofte fuldstændig skæve. Førstegangskøbere skal i forvejen spare en masse penge op. Når de har gjort det, får de alligevel nej i banken, fordi de oven i kravet om at have et stort rådighedsbeløb skal have råd til et varmeforbrug, som beregnes alt for højt i forhold til det faktuelle forbrug,« siger Julie Staal, der er køberrådgiver og indehaver af realmæglerne Staal & Nöhrlind i Frederikssund.

Finans er i besiddelse af flere eksempler, hvor de udregnede varmeudgifter i energimærkerapporten afviger fra virkeligheden. 

Eksempelvis et hus på 153 kvadratmeter, hvor den faktiske varmeudgift udgjorde 7.910 kr. på et år, men hvor beregningen i energirapporten nåede frem til 55.200 kr.

Et andet eksempel er en familie, som var lun på en villa på 142 kvadratmeter, hvor sælgers seneste varmeforbrug udgjorde 15.800 kr., men hvor bankerne bruger et beregnet varmeforbrug på 49.000 kr., fordi det var anført i energimærket.

Finanstilsynet fører tilsyn med bankerne og anbefaler, at et par uden børn - når de faste udgifter er betalt - skal have et rådighedsbeløb på 11.350 kr. for at få lov til at købe en bolig. Dertil skal lægges op til 3.410 kr. pr. barn afhængigt af barnets alder.

»Vi har eksempler på familier med børn, der skal have et rådighedsbeløb på 19.500 kr. for at få lov til at købe en bolig. Det er helt skævt. Reguleringen af boligmarkedet er gået over gevind,« siger Preben Angelo fra Realmæglerne.

Landets største ejendomsmæglerkæde, EDC, peger på, at den samlede sum af regulering har nået et niveau, som gør det svært for unge mennesker uden formuende forældre at få en fod indenfor på boligmarkedet. 

»Det er især førstegangskøbere, som får et nej fra banken til at købe en lejlighed i de store byer,« siger Jan Nordmann, kommunikationschef i EDC.

Her har Finanstilsynet indført en grænse for, hvor meget kunder må låne i forhold til deres årsindkomst.

En ekspert i boligmarkedet er enig i, at reguleringen forhindrer nogle danskere i at købe en ejerbolig.

»Men meningen med reglerne er at forhindre boligbobler, og det er ikke en god idé at give alle lov til at købe en bolig. Der er en grund til, at banken indimellem siger nej til at låne penge ud,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Han peger på, at reguleringen især rammer danskere med mindst opsparing. Det er ofte unge mennesker, som for manges vedkommende også slæber rundt på studiegæld.

»De rige vinder. De kommer først til fadet til boligerne i de attraktive områder i København, og de fattigere bliver så presset længere væk, eller de må leje til en dyr husleje, som gør, at de bruger alle deres penge på husleje frem for at spare op til deres første boligkøb,« siger Curt Liliegreen.

Han ønsker ikke at vurdere, om reglerne er uretfærdige, »for jeg er økonom og ikke præst«, men opfordrer dog til en gennemgang af det samlede regelsæt. Bare ikke lige nu.

»Vi skal vente, indtil vi har overstået den korrektion af priserne på boligmarkedet, som vi ser netop nu, men så vil det være en god idé at kigge på alle reglerne og gentænke dem. Der kan være elementer af den nuværende regulering, som er ulogisk og virker modsatrettet,« siger Curt Liliegreen.

Bankernes brancheorganisation mener, at reguleringen af boligmarkedet i hele træskolænger er fornuftig. 

Direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark, Peter Jayaswal, peger på, at bankerne har lov til at afvige fra anbefalinger fra eksempelvis Finanstilsynet, hvis de oplysninger, som de vælger at lægge til grund i en kreditbevilling, »bygger på fyldestgørende oplysninger, som kan valideres«.

Der er dog tilfælde, hvor det er svært at afvige.

»Når Finanstilsynet laver vejledninger, skal institutterne følge dem. Og jo mere konkrete vejledninger bliver, jo sværere bliver det for banker at lave afvigelser. Hvis der er konkrete tal, bliver de ofte de vejledende satser,« siger Peter Jayaswal.

Finanstilsynet peger på, at det er flere år siden, at der senest er indført nye regler.

»Det er således ikke kravene, der er blevet skrappere. Det er derimod de samfundsøkonomiske vilkår, som boligkøberne møder, der gør, at de ikke har råd til at købe. Der er både de meget høje boligpriser i dele af landet, høje energipriser, højere renter og endelig inflation med deraf følgende øgede krav til rådighedsbeløb,« skriver Kristian Vie Madsen, vicedirektør i Finanstilsynet, i en mail.

Ifølge ham vil enten det ene eller andet tilpasse sig over tid, så boligkøberne kan være med igen.

»Jeg er helt enig med Boligøkonomisk Videncenter i, at man på den anden side af den nuværende korrektion på boligmarkedet bør kigge på alle regler for at se, om der er noget, som vi skal lære af erfaringerne. Det er altid sundt og klogt,« konstaterer Kristian Vie Madsen.