Sådan hjælper høje renter: Boligsælgerne har råd til at sætte prisen ned

Er renterne lave, stiger boligpriserne. Er renterne høje, falder priserne. Denne mekanisme er velkendt, men for mange boligsælgere betyder høje renter, at de nu kan sænke udbudsprisen ganske meget og stadig få gevinst.

Det vil være en stramning at sige, at det går lige op, men de høje renter og dermed lavere kurser er en effektiv stødpude for sælgerne. 

Ejendomsmæglerne opererer med før- og nu priser. Førpriserne stammer fra dengang, den 30-årige rente var 0,5 eller 1 pct., og alle nye flekslån var med negativ rente.

I dag er den toneangivende 30-årige rente 5 pct., og den er tæt på 6. Jo højere renten er, desto større bliver gevinsten for boligejere med 1 og 2 pct-lån. For dem vil der være en stor kursgevinst ved salg, og den gevinst bliver vekslet til kontanter, når boligen sælges.

Mekanismen er denne, men er her stærkt forenklet udelukkende for at vise mekanismen. Eksempelvis er kursen på realkreditlånet præcist 100, og omkostninger ikke medregnet.

• En bolig er sat til salg til ”førpris” på 3 mio. kr. Der er udelukkende et realkreditlån i boligen. Dette er på 2 mio. kr. Det giver med andre ord en gevinst på 1 mio. ved salg.
• Nu falder obligationskurserne markant, og lånet kan indfries til kurs 80. Det betyder, at restgælden er 1,6 mio. kr. For at få en gevinst på 1 mio. kr., kan sælgeren barbere udbudsprisen helt ned til 2,6 mio. kr.

De, der allerede har foretaget en lodret konvertering, har samme fordel.

»Nogle ville jo nok gerne have både restgældsreduktion og høj boligpris og føler sig dermed ramt i forhold til de forventninger, de tidligere har haft. Men udviklingen understøtter under alle omstændigheder argumentet om, at fastforrentede lån giver en betydelig friværdiforsikring i tilfælde af stigende renter,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.

Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard hæfter sig især ved beskyttelse mod teknisk insolvens, når kurserne falder.

»Det er klart, at man nemmere kan sætte prisen ned uden at komme ud af det med gæld. Det nedsætter risikoen for teknisk insolvens for nyere boligejere, og det kan gøre det nemmere for dem at sælge, fordi de ikke føler sig stavnsbundet,« siger Sune Malthe Thagaard. 

Mekanismen gælder faktisk også mange af de flekslån - primært F5 - der er optaget til minus- eller renter tæt på 0. Kurserne på obligationerne bag flekslån er også faldet ganske meget. Kursgevinst på et flekslån skal man som udgangspunkt betale skat af, men ikke ved salg. Så er gevinsten skattefri.

For forældrekøbere er det attraktivt at få det meste af fortjenesten hjem i form af en skattefri kursgevinst. Som forældrekøber skal man nemlig betale skat af værdistigningen i lejligheden, når man sælger den. 

Obligationskurserne har fået tæsk på det seneste og nærmer sig efterhånden bundrekorderne i oktober sidste år. Da var kursen på et 30-årigt 0,5 pct.-lån med afdrag helt nede omkring 60. I øjeblikket ligger den omkring 68.

I alt 12 lån med afdrag giver en kursgevinst på over 20 pct. Af dem er to 20-årige lån.