Høje boligrenter gør også ondt ved salg
Restgælden på et 6 pct.-lån er væsentligt højere end på et 1 pct.-lån efter 10 år.
Ikke kun ydelsen bliver højere, når boligrenterne stiger. Det gør også fordelen ved at sælge, konstaterer Mybanker i en ny analyse.
Det skyldes, at alle boliglån er såkaldte ”annuitetslån”, hvor den månedlige ydelse ligger fast i op til 30 år. Men det gør renten og afdraget bestemt ikke. Renteudgiften er højst i begyndelsen, men efterhånden vil afdraget fylde mere og mere.
På et 30-årigt 1 pct.-lån på 1 mio. kr. afdrages der det første år 2.383 kr. om måneden. Renterne er blot 833 kr.
På et 6 pct.-lån afdrages knap 1.000 kr. Til gengæld betales der 5.000 kr. i rente.
Men det er ikke kun ydelsen, man skal fokusere på, mener manden bag analysen, Mikael Mogensen, der er cheføkonom og boligekspert hos Mybanker.
De mindre afdrag i begyndelsen betyder, at restgælden på lånet falder langsommere, når renten stiger. Restgælden på 6 pct.-lånet efter 10 år er 137.480 kr. højere på 6 pct.-lånet end på 1 pct.- lånet.
»Man skal således passe rigtig meget på med kun at sammenligne lån med afdrag på deres ydelse. Man skal også se på, hvor meget man vil skulle betale for at indfri lånet, hvis man f.eks. flytter om 10 år,« advarer Mikael Mogensen.
Køber man en bolig og finansierer den med et 6 pct.- lån, vil man både skulle betale en højere ydelse, fordi renten er steget. Men sælger man om 10 år, vil man ligeledes skulle betale mere for at indfri 6 pct.-lånet, end man ville have skulle betale for at indfri 1 pct.-lånet.
»Den samlede udgift ved at købe bolig er reelt steget mere end blot det, som den månedlige betaling er steget med, skriver Mikael Mogensen i analysen.
Renter på lån kan trækkes fra i skat, men det kan afdrag ikke. Rentefradraget hjælper med at betale noget af den højere rente, men fordi rentebeløbet bliver mindre og mindre efterhånden, som lånet afdrages, bliver denne hjælp også mindre.
Cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig deler konklusionen i Mybankers analyse.
»Man skal passe på at se på blot ydelsen efter skat, når man sammenligner lån med afdrag. Afdraget og udviklingen i afdraget over tid afhænger i høj grad af renten på lånet. Ved en høj rente afdrager man relativt lidt på lånet til en start, mens man ved en lavere rente har glæde af lidt større afdragsbetalinger,« siger han.
6 pct.-lånet er lukket i øjeblikket, men er altså brugt som forudsætning i analysen.