Udskældt flekslån stormer frem: Her er forklaringen

Frarådet, fravalgt og fordyret. Sådan har situationen været for det udskældte F1-lån. Alligevel er det på vej til et bemærkelsesværdigt comeback.

Det er den foreløbige kulmination på flere års voldsomme renteudsving. Realkredit Danmark, der sidder på 25 pct. af markedet, har analyseret sin kundedatabase og fundet flere overraskelser.

»De historisk kraftige rentestigninger gennem lidt mere end et års tid har sat sit tydelige præg på boligejernes låneefterspørgsel,« siger Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

Udviklingen tog fart i første halvår af 2022. Da ramte rentestigningerne især de fastforrentede lån, og hældningen på rentekurven – altså forskellen mellem en kort variabel rente og en lang rente – tiltog markant.

Det fik flere og flere boligejere til at søge mod lån med helt kort rentebinding i form af F1 og FlexKort, som fik, det Christian Hilligsøe Heinig betegner som, et »bemærkelsesværdigt comeback.«

I årene med rekordlave renter stod lån med kort rentebinding for beskedne 2-4 pct. af bruttoudlånet, og efterspørgslen toppede i 3. kvartal 2022, hvor næsten 3 ud af 10 udbetalte kroner havde en rentebinding på enten et halvt eller et helt år.

Siden er de korte renter skudt yderligere i vejret, mens de lange har bevæget sig mere sidelæns. Det har betydet, at der ikke længere er mulighed for at søge i ly for rentestigninger med et flekslån.

Men bag den udvikling ligger overraskelsen.

F1-udlånet er gået yderligere frem til 10,6 pct. i første kvartal, og det er den højeste F1-andel i syv år. FlexKort, der får ny rente hvert halve år, er faldet tilbage til en andel på 14,6 pct. i samme periode. Det er et fald på næsten 10 pct.-point på blot et kvartal.

Den fornyede interesse for at løbe højeste risiko hænger i høj grad sammen med forventningerne til renten. Og den forventes at falde i 2024. Det er dog på ingen måde nogen garanti for.

»Derfor er låntagerne tilbageholdende med at binde renten i en længere periode, da de efterfølgende har længere udsigt til at kunne få gavn af en eventuelt faldende rente,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.

F1-lånet er klart det dyreste lån. Bidragssatsen er over 1 pct. ved et almindeligt lån og knap 1,4 pct., hvis lånet er med afdragsfrihed.

De sidste 60-80 pct. af belåningsværdien koster i sig selv næsten 2,6 pct., hvis F1-lånet i det interval er afdragsfrit. Det er en udgift på 2.600 kr. for hver 100.000 kr. den del af lånet udgør.

Renten på et F1-lån er også højere end på et F3- og et F5-lån, så flere og flere boligejere vælger altså frivilligt at betale en højere ydelse frem for at låse renten i tre eller fem år.

»Vi så også denne tendens i forbindelse med de store fleksauktioner, hvor mange byttede deres F5-lån ud med F1-lån,« siger Realkredit Danmarks cheføkonom.

At FlexKort-lånet i stigende grad fravælges, skyldes det rentechok, som mange med det lån har oplevet på meget kort tid. Lånet får ny rente hvert halve år, og resultatet er helt afhængig af renten på en enkelt dag. Renterne på Flekslån justeres dagligt på baggrund af investorernes efterspørgsel.