Boligmarkedet i bedring, men her lurer usikkerheden
Skattereformen og rentetilpasninger er to jokere, der kan påvirke boligpriserne i de kommende år.
Boligmarkedet har været gennem en barsk periode de seneste år, men der er lys forude, mener Nykredit, der netop har opdateret sin prisprognose.
Allerede i 2024 forventer realkreditgiganten, at priserne på parcelhuse vil stige med ca. 1 pct. For ejerlejlighederne indtræffer vendingen først i 2025.
Også i år vil priserne falde ganske mærkbart, men de seneste tal fra Boligsiden.dk viste, at priserne faktisk steg marginalt i marts, og det er godt nyt efter otte måneders konstante fald. Samtidig bliver der handlet flere boliger.
»Vi ser det ikke som et udtryk for, at prisudviklingen på huse nu er vendt, men at de største prisfald er bag os,« siger Mira Lie Nielsen, der er boligøkonom hos Nykredit.
»Vi er omtrent tre fjerdedele igennem prisfaldene i denne omgang,« vurderer hun.
Når man gør status her og nu, demonstrerer det, hvor hårdt boligmarkedet egentlig er ramt.
- Hus- og ejerlejlighedspriserne faldt otte måneder i træk fra juli 2022 til februar i år og var i 1. kvartal henholdsvis 9,5 og 10,9 pct. lavere på landsplan, end da de var på deres højeste sidste sommer.
- Handelsaktiviteten er samtidig faldet til det laveste niveau i 10 år.
- På ejerlejlighedsmarkedet forventer Nykredit prisfald på 15,9 pct. på landsplan fra toppen til udgangen af prognoseperioden, mens København By står til et fald på hele 19,2 pct.
To elementer vil ramme de allerdyreste ejerlejligheder hårdest og kan skabe yderligere usikkerhed. Et af dem er den nye boligskattereform.
Formålet med den er, at skatterne skal være mere i tråd med den reelle handelspris. Det betyder, at skattebyrden for ejerlejlighederne bliver langt højere.
Hvis man har købt lejligheden inden 1. januar 2024, bliver man ikke ramt, men skal betale det samme som hidtil. Alle, der køber efter skæringsdatoen, skal betale efter de nye skatteregler. Det ventes at presse priserne ned i hvert fald i en periode.
I modsætning til lejlighedsejerne står boligejere i de billigere områder til en pæn skattelettelse. Det kan skubbe priserne opad i de områder.
En anden joker er de mange rentetilpasningslån. Kun ca. en tredjedel af boligejerne med den type lån har fået dem refinansieret. Resten får nogle grimme rentetæsk, når de skal have ny rente. Eksempelvis kan boligejere med F-kort-lån se hen mod en rentestigning på 3,5 pct.-point i forhold til for et år siden.
»Det vil ikke påvirke boligmarkedet som sådan, men lysten til at købe ny bolig bliver mindre, når man har udsigt til at skulle betale en væsentligt højere rente,« siger Mira Lie Nielsen.
Den såkaldte boligbyrde er en vigtig indikator for, hvordan boligmarkedet vil udvikle sig. Den er udtryk for, hvor stor en del af husstandens indkomst, der går til at betale skatte- og låneomkostningerne ved at eje en bolig.
I løbet af 2022 skete der en betydelig stigning i boligbyrden. I 1. kvartal 2023 er boligbyrden dog faldet en smule tilbage, og byrden for huse ligger nu tæt på det historiske gennemsnit siden 1998. For ejerlejligheder ligger boligbyrden fortsat et godt stykke over det historiske gennemsnit.
Med til at bremse tilbagegangen på boligmarkedet er danskernes sunde økonomi. De markante lønstigninger er med til at genoprette en del af reallønnen for potentielle boligkøbere.
»Dertil kommer, at der blæser overraskende milde vinde over dansk økonomi, ikke mindst set i lyset af de voldsomme begivenheder i 2022 med krig, rentestigninger og inflation,« konstaterer Mira Lie Nielsen.
Prisprognosen er udarbejdet af Mira Lie Nielsen og seniorøkonom i Nykredit Svend Greniman Andersen.
