Nye beregninger overrasker: Kassekreditter med 20 pct. i rente er billigere end afdragsfrie realkreditlån

Det er meget billigere for boligejere at optage kassekreditter med høje rentesatser end afdragsfrie realkreditlån.

Det viser beregninger fra Mybanker, der sammenligner priser i den finansielle sektor, og som har undersøgt, hvad det koster at optage realkreditlån med afdragsfrihed op til den tilladte belåningsgrænse på 80 pct. af boligens værdi.

Konklusionen er, at boligejere skal undgå det. For prisen på afdragsfrihed fra 60 til 80 pct. af realkreditlånet er 7 til 10 gange højere end på afdragsfrihed fra 0 til 40 pct. af lånet.

Det betyder, at afdragsfrihed i den yderste del af et realkreditlån er langt dyrere end kassekreditter selv med høje rentesatser.

»Boligkøbere skal lade være med at tage afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet. Så enkelt er det,« siger Mikael Mogensen, cheføkonom i Mybanker.

Det bedste råd til boligejerne er selvfølgelig at afdrage på den gæld, som de optager – herunder også realkreditlånet. Men hvis man ikke har råd eller lyst til at afdrage på hele realkreditlånet, skal man alligevel undlade at aktivere afdragsfriheden på den yderste del af realkreditlånet, som ligger i intervallet på 60 til 80 pct. af boligens værdi.

»Hvis man ikke har råd til at afdrage på lånet, skal man låne pengene et andet sted end i realkreditinstituttet. Det er billigere at optage en kassekredit, selvom renten er 10 eller 20 pct.,« siger Mikael Mogensen.

Han mener, at det er en udfordring for bankerne at forklare kunderne, hvordan prisen på deres realkreditlån er skruet sammen. Den svinger nemlig markant afhængig af, hvor mange penge de låner i forhold til boligens værdi.

Et fastforrentet lån med afdragsfrihed, som udgør mindre end 40 pct. af værdien, koster eksempelvis 0,3748 pct. i bidragssats i Realkredit Danmark, men 2,15 pct. hvis lånet ligger i intervallet 60 til 80 pct. af boligens værdi.

Mybankers cheføkonom har beregnet, at hvis man afdrager på den yderste del af et lån på 4 mio. kr. til køb af en bolig til 5 mio. kr. og i stedet låner til merbetalingen i banken til en rente på 10 pct. for at afdrage på realkreditlånet, vil man efter 10 år have 90.893 kr. mindre i restgæld – og altså sidde for det samme om måneden. Hvis renten på kassekreditten er 20 pct., ender besparelsen på 37.144 kr.

»Mange bliver forvirrede over den vægtede bidragssats, som de får præsenteret af deres bankrådgiver, og ved måske slet ikke, at lånet er skruet sammen af meget forskellige priser. Bankrådgivere bør fortælle deres kunder, at der er billigere alternativer,« siger Mikael Mogensen.

Jyske Realkredit er enig i, at det i nogle tilfælde bedre kan betale sig for kunderne at undlade afdragsfrihed på den yderste del af lånet.

»Vores råd til kunderne er, at de skal lægge afdragsfriheden på den inderste del af lånet og så afdrage på den yderste. Det er jo også det, som vi har prissat realkreditlånet efter,« siger Mikkel Høegh, afdelingsdirektør i Jyske Realkredit.

Han afviser, at Jyske Bank, som ejer Jyske Realkredit, gør for lidt for at rådgive kunderne om de forskellige bidragssatser.

»Vi gør meget ud af at fortælle, at afdragsfrihed er ekstraudstyr, som ikke er gratis. Vi anbefaler altid, at kunderne afdrager på deres lån, og vi tester, at de har råd til et fastforrentet lån med afdrag, før vi giver kunderne lov til at få afdragsfrihed,« siger Mikkel Høegh.