Overset finte: Sådan bruger du dit boliglån til at hente en sikker gevinst

Misforholdet skriger til himlen. Danske boligejere er et af verdens mest forgældede folkefærd med en realkreditgæld i omegnen af 2.000 mia. kr.

Samtidig har vi ca. 1.100 mia. kr. stående i bankerne på konti, der stort set ikke giver noget i rente. Og så holder vi endda pensionsformuen på lidt under 4.000 mia. kr. uden for regnestykket.

Men det er faktisk let at få en bedre balance mellem gæld og opsparing, og det kan i den grad betale sig for boligejerne. Det kræver, at de bruger en for mange overset lånefinte. De skal simpelthen indfri deres realkreditlån delvist ved at trække på opsparingen.

»Det er paradoksalt både at have gæld og opsparing. Reelt låner man så penge for at sætte dem ind på en konto,« siger Nicolas Norby, der er chefanalytiker i Realkredit Danmark.

Han har beregnet konsekvenserne af at indfri et realkreditlån med fast rente delvist. Renterne er steget voldsomt de seneste mange måneder, og det betyder eksempelvis, at det 30-årige 1 pct.-lån med afdrag er faldet til kurs 71,5.

Hvis man indfrier for 100.000 kr. af et sådant lån, skærer man 138.210 kr. af restgælden. Det er samme princip som ved lodrette konverteringer.

Ved at bruge opsparingen til at gøre det, sparer man knap 6.600 kr. om året i ydelse før skat. Det er med andre ord penge, man kan bruge her og nu.

Regnestykket kan virke lidt teknisk. På 1 pct.-lånet betaler man alt inklusive årlige omkostninger i pct. (ÅOP) på 4,5 Det er den reelle omkostning på lånet og tager bl.a. højde for lånets løbetid og kursværdi, da lånet blev optaget.

Den delvise indfrielse giver en lavere ydelse og skaffer dermed flere penge mellem hænderne i det daglige.

Delvis indfrielse af et realkreditlån med opsparing forbinder de færreste normalt med en investering, mener Nicolas Norby. Men finten giver både lavere restgæld og ydelse.

»Det er endda en sikker investering uden risiko tilknyttet, da din restgæld reduceres, og ydelsen falder fremadrettet,« fastslår Realkredit Danmarks chefanalytiker.

For boligejere med flekslån er øvelsen ikke helt så attraktiv, da den type lån kun kan indfries til dagskurs. Og er der en kursgevinst, er den ikke skattefri. Men når lånet skal refinansieres, kan man gøre det til kurs 100.

»Øvelsen er ikke helt så attraktiv, da indfrielsesbeløbet typisk ligger tæt på restgælden, og eventuelle kursgevinster er skattepligtige,« siger Nicolas Norby.

Der vil dog være en betydelig rentegevinst også på flekslån, da alle boligejere, der refinansierer i øjeblikket, har udsigt til en ny rente mellem 3,5 og knap 4 pct.

De fleste vil nok være trygge ved at have et beløb stående på deres konto til uforudsete udgifter. At have penge til eller spare op til den slags udgifter er fornuftigt, fastslår Nicolas Norby.

Men hvis man ikke overraskes af den type udgifter, bliver det økonomiske beredskab højt.

»I så fald bør du overveje en alternativ placering til pengene end på en bankkonto. Ja, du bør faktisk spørge dig selv: »Hvor skal jeg gøre af mine penge?« siger Nicolas Norby.

Vil man slippe for at se sin opsparing smuldre på bankbogen, er investering i aktier og obligationer umiddelbart den eneste mulighed. Det giver mulighed for at hente en gevinst, men i høj grad også for tab. Risikoen ved at indfri dele af sit realkreditlån ved at bruge sin opsparing er reelt ikkeeksisterende.

Kun få boligejere beholder deres lån gennem 30 år. Lånet bliver ofte omlagt undervejs, eller man flytter videre til en anden bolig. Det har konsekvenser for den besparelse, der kan opnås med en delvis indfrielse. Endvidere spiller renteudviklingen også en vigtig rolle for det endelige resultat.

Med de seneste to års voldsomme kursfald har mange kunnet indfri deres lån til underkurs - altså konvertere lodret eller skråt.

Den gevinst bliver mindre og mindre, desto mere kurserne stiger. Det betyder i yderste konsekvens, at gevinsten helt kan forsvinde.

Så har man råd til at snuppe den nu, er man delvist garderet, hvis man vil sælge.

Hvis man indfrier hele lånet om eksempelvis to år i forbindelse med et boligsalg, og kurserne ikke har ændret sig gennem perioden, vil man få fuld glæde af kursgevinsten.

»Men hvis renterne er faldet markant tilbage igen, og man ikke længere har en restgældsgevinst at hente, vil det betyde, at ens delvise indfrielse har været en rigtig god ide,« fastslår Nicolas Norby.