Sværere at tjene på udlejning af sommerhuse: Så lang tid går der
Siden finanskrisen har der været så store rente- og prisudsving, at det ikke har gjort beslutningen om at leje sit sommerhus ud eller ej lettere.
Sommerhusejerne får ikke længere økonomisk doping af boligrenter tæt på 0 eller derunder. De faste omkostninger på et sommerhus er nu så høje, at købere kun kan minimere regningen ved at leje ud.
Den forretning er endda ikke så attraktiv længere, viser en ny analyse fra Realkredit Danmark. Hvis man ikke har lyst til et leje ud, skal man kraftigt overveje selv at leje et sommerhus, når man vil have sand mellem tæerne, luft uden dieselpartikler og gang i solcremen.
Et gennemsnitssommerhus til ca. 1,6 mio. kr. skal nu udlejes i knap 17 uger for at dække alle omkostningerne. Det er næsten en fordobling på blot to år. I 2021 var der gevinst allerede ved udlejning i ni uger.
Der er tale om et afdragsfrit F1-lån på 75 pct. af sommerhusets værdi. De sidste 25 pct. er hentet ved at belåne friværdien i helårsboligen.
Hvis ikke man har den mulighed, bliver det altså endnu sværere at få dækket omkostningerne.
Det er et spørgsmål om, hvorvidt man overhovedet skal købe et sommerhus eller blot nøjes med at leje et, mener Haris Coric, der er seniorøkonom i Realkredit Danmark.
»Man kan spørge sig selv om, hvorvidt et sommerhus er det rette for familien, eller om man skal nøjes med at leje et i stedet,« fastslår Haris Coric.
Økonomi er langtfra det eneste, man skal indregne, før man køber sommerhus. Det handler i lige så høj grad om, hvordan man har indrettet sin hverdag, ferieplanerne længere ud i fremtiden, og hvordan man vil bruge huset.
Haris Coric peger på fem vigtige spørgsmål, man skal få svar på, inden man underskriver en købsaftale.
- Vil sommerhuset blive brugt meget eller lidt?
- Vil man have muligheden for at køre i sommerhus i weekenden, eller hvornår det nu passer?
- Er man villig til at leje sit sommerhus ud?
- Hvor meget af ens økonomiske råderum spiser sommerhuset?
- Trækker nye feriesteder og udlandsrejser i én, eller foretrækker man en fast feriebase?
»Vurderet ud fra det nuværende økonomiske miljø er der en betydelig risiko for, at sommerhusmarkedet kommer til at opleve prisfald over det kommende års tid,« vurderer økonomen.
Ifølge Realkredit Danmark er der udsigt til et prisfald på op mod 5 pct., når man ser lidt længere ud i fremtiden.
Udlejning af sommerhuset kan minimere skaden både af prisfald, men også af højere renter og andre omkostninger.
En sommerhusejer kan typisk tjene 9.500 kr. per uge ved at leje ud. Heraf går de 35 pct. til udlejningsbureauet.
De årlige omkostninger løber op i 91.000 kr., og for at få dem dækket ind skal huset udlejes 17 uger om året, hvis man har et afdragsfrit F1-lån. Det giver 98.000 kr. i kassen. Er lånet med fast rente, løber der endnu en uge på.
17 ugers udlejning ligger i den høje ende rent historisk. Siden slutningen af 2021 er renterne steget så voldsomt, at udlejningskravet har rykket sig fra 9 til aktuelt 17 uger. Rekorden blev sat i 2008 med næsten 20 ugers udlejning trods belåning med et superbilligt og afdragsfrit F1-lån.
»Hvis man udlejer sit sommerhus for at dække en stor del af omkostningerne ind, er sandsynligheden for selv at få glæde af sommerhuset gennem store dele af højsæsonen næppe særlig stor,« konstaterer Haris Coric.
Men de voldsomme renteudsving, vi har oplevet de seneste år, understreger behovet for at tænke sig ekstra godt om, før man beslutter sig for et rentetilpasningslån med højeste renterisiko.
Fra 2004 og frem til 2006 tjente sommerhusejerne store penge, da priserne sprang voldsomt i vejret. Nettogevinster mellem 100.000 og 180.000 kr. var ikke usædvanlige.
Sommerhusmarkedet bremsede kraftigt op i 2007, og fra 2008 til 2016 var sommerhuse omvendt et særdeles dyrt bekendtskab med højeste tab på cirka 240.000 kr. i 2009.
I årene 2017 til 2019 fik sommerhusejerne hverken gevinst eller et tab. I 2021 vendte billedet igen med en gevinst på ca. 200.000 kr.
Der er tre muligheder for at gøre sit udlejningsregnskab op:
- Udlejning via bureau: De første 44.500 kr. er skattefrie. Derudover skal der betales skat af 60 pct. af lejeindtægterne.
- Samme princip gælder, hvis man selv udlejer. I så fald er bundfradraget kun 12.200 kr.
- Man kan også vælge regnskabsmæssigt fradrag. Det kan give gevinst, når man ikke udlejer via et bureau. Det kræver dog, at man fører nøje regnskab med sine udgifter.
Bundfradrag er den mest simple metode, fastslår Haris Coric., og man slipper for at skulle gemme bilag. Har man desuden valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan man ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.
