Snart sidste frist: Nye obligationer gør dit boliglån dyrere

Det er snart sidste frist for at få de billigste boliglån. Fra 1. september kommer der nye boligobligationer, og kursen på dem vil være lavere end på de eksisterende.

Eksempelvis afløses det 30-årige lån med udløb i 2053 af et nyt med udløb i 2056.

Obligationsserier udskiftes altid hvert tredje år, og det har allerede konsekvenser for dem, der køber nu, men først overtager efter 1. september.

Det er årsagen til, at realkreditinstitutterne gennem længere tid har haft de nye lån på hylderne.

Der kan ikke laves udbetalinger i de gamle årgange eller fastkursaftaler efter årgangsskiftet 1. september. Her vil det kun være muligt at gøre brug af de nye årgange, fastslår Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

Men selv hvis man først får brug for boliglånet efter skæringsdatoen, er der mulighed for at lindre kurssmerten, men der skal reageres nu.

Hvis man køber bolig til overtagelse nogle måneder efter skæringsdatoen, kan det være en fordel at optage lånet før tid – altså før september – for at få det udbetalt i de gamle årgange.

»Det betyder godt nok en lidt længere periode med rente – og eventuelle afdragsbetalinger – men vil stadig kunne betale sig grundet kursforskellen,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Anderledes forholder det sig, hvis man overvejer at lægge sit lån om. Det gør hverken fra eller til i forhold til, om man skal konvertere sit fastforrentede lån eller ej.

»Enten giver en konvertering mening i sig selv for boligejeren – eller også gør den ikke. Her skal man i sagens natur være skarp på både fordele og ulemper ved en eventuel opkonvertering,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

»Det er dog klart, at har man besluttet sig for, at man gerne vil lave en opkonvertering, så giver det mening at gennemføre den inden årgangsskiftet ultimo august,« mener han.

Alle realkreditinstitutter har efterhånden åbnet de nye årgange, men Realkredit Danmark anbefaler stadig de gamle årgange på grund af en bedre kurs.

Der er samtidig også god likviditet i de 30-årige 5 pct.-obligationer i årgang 2053. Det mindsker risikoen for indlåsningseffekt. Den optræder, hvis en obligationsserie er lille og/eller ejet af få investorer. Det medfører næsten altid en usikker kursdannelse.

Likviditeten skal i sagens natur først bygges op i de nye 5 pct. 2056-serier. I øjeblikket er kursforskellen lidt mindre end 1 kurspoint mellem 2056-serierne og 2053-serierne.

»Men det betyder trods alt også, at ens restgæld er omtrent 10.000 kr. mindre pr. lånte mio. kr. i de gamle serier,« understreger Christian Hilligsøe Heinig.

Obligationerne bag alle lån med fast rente skiftes ud. Et 10-årigt lån udløber i dag i 2033. Fra 1. september er udløbsåret 2036. De nye 20-årige lån udløber i 2046.

Serieskiftet vil betyde, at udvalget af boliglån vil blive reduceret markant. Alle 30-årige lån med en rente på 3,5 pct. eller derunder vil forsvinde. Det samme vil bl.a. verdenshistoriens billigste boliglån - det 10-årige med en rente på -0,5 pct.

For realkreditinstitutterne er det en stor lettelse, da de i øjeblikket har rekordmange boliglån på hylderne. Eksempelvis har Totalkredit 44 lån med fast rente åbne i øjeblikket.