Historisk højt underskud: Forældrekøb kræver nu en solid formue

Forringede fradragsvilkår, højere lejlighedspriser og ikke mindst de voldsomme rentestigninger har gjort forældrekøb til en så dårlig forretning, at kun velhavere vil have råd til at foretage et forældrekøb.

I sommeren 2020 kunne en forælder hive et månedligt overskud hjem på ca. 150 kr. ved at udleje en lejlighed på 50 kvm i København til sit voksne barn. I dag vil samme forælder få et underskud på godt 6.300 kr.

Værst ser det ud, hvis der er behov for en større lejlighed på 80 kvm. I så fald skal forældrene finde 10.000 kr. i budgettet hver måned.

Det betegner Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig som et »historisk højt driftsunderskud.« Og det værste er formentlig ikke overstået.

»Der er en risiko for, at vi endnu ikke har set de fulde negative effekter fra de kraftige rentestigninger på boligpriserne i især de dyreste områder,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig i en ny analyse om forældrekøb.

Falder priserne på grund af renterne, vil forældre foruden det månedlige tab dermed også opleve yderligere et tab, når de sælger.

Forventningen er, at der bliver få forældrekøb i den kommende tid, hvor der traditionelt er højsæson. Den bevægelse startede allerede sidste år, da både inflation og renter steg.

Mange forældrekøb foretages typisk med udgangspunkt i en bundsolid økonomi, og den udvikling vil blive tydeligere nu.

Det bekræfter indehaveren af PrivatRevision, Christian Bækmark, der er ekspert i forældrekøb og familieoverdragelser.

»Jo, det er de økonomisk solide, der dominerer nu. Og så skal vi ikke glemme, at selvom renten er høj, er der også nogle solide opsparinger og friværdier derude,« siger Christian Bækmark.

De stigende renter kan også betyde, at forældrene har konsolideret sig ved at konvertere lodret, og det kan være sket både i boligen derhjemme og måske forældrekøb nr. 1. I så fald er deres formue vokset.

»Den høje rente har således ikke kun været gift for forældrekøb. Den har også forøget forældrenes formuer, når deres gæld er faldet noget mere end værdien af deres faste ejendom,« konstaterer Christian Bækmark.

Ikke kun de høje renter har gjort ondt på forældrekøberne. Med virkning fra 2021 besluttede et flertal i Folketinget at forringe fradragsmulighederne. Forringelserne betød, at det ikke længere var muligt at fratrække renteudgifterne i topskatten med 56, men kun mellem 25 og 33 pct.

Umiddelbart fik det ikke store konsekvenser for forældrekøberne, da de faste renter var helt nede omkring 1 pct., og renten på flekslån negativ.

Men for nye købere kan det i høj grad mærkes. Med en rente på 4-5 pct. skal en køber flå næsten 3.000 kr. mere om måneden ud af bankkontoen for en lejlighed på 50 kvm i København.

Det månedlige underskud kan i princippet holdes nede af at vælge det billigste flekslån, der aktuelt er F5-lånet med en rente omkring 3,7 pct.

Men dermed løber man en ikke ubetydelig renterisiko. Det er blevet bekræftet af de seneste to års vilde rentestigninger.

De store underskud er i høj grad med til at få forældre til at trække sig, men også risikoen for værditab spiller en afgørende faktor.

Der har længe været usikkerhed om, hvordan boligpriserne vil udvikle sig. Usikkerheden forstærkes i høj grad af den kommende boligskattereform, der træder i kraft 1. januar 2024. Reformen forventes primært at ramme ejerlejligheder i de dyreste områder og dermed forældrekøbere.

Køber man inden 2024, får man dog en skatterabat, men må forvente, at priserne falder efterfølgende.

Hverken Christian Bækmark eller Christian Hilligsøe Heinig forventer, at markedet for forældrekøb vil gå i stå. Mange forældre har en robust økonomi og store friværdier, der kan bane vejen for forældrekøbet.

Man skal passe på kun at fokusere på forældrekøbet som en investering.

»Netop nytteværdien for barnet og familien som helhed er et vigtigt udgangspunkt for mange forældrekøb og ikke et ensidigt fokus på den økonomiske bundlinje,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig.

Han minder om, at der er mange andre måder at hjælpe sit voksne barn gennem studietiden på. Det kan være tilskud til studiebøger eller en skattefri gave. I år må en sådan gave maksimalt være 71.500 kr.