Boligejere behandler deres lån som formue
Rentetoppen er tæt ved at være nået, og allerede næste sommer kan rentetilpasningslån blive billigere, mener realkreditgigant.
Boligejerne er begyndt at opføre sig som virksomhedsejerne.
Omlægninger af boliglån kan i høj grad betegnes som formuepleje, og jo mindre gæld man har, desto større renterisiko har man råd til at løbe.
Det bekræfter erfaringerne fra de rekordmange låneomlægninger i 2022. Ca. 200.000 boligejere indfriede deres billige fastrente-lån til underkurs og erstattede det med et nyt.
Det bemærkelsesværdige ved konverteringerne var, at hele 40 pct. valgte at omlægge til et rentetilpasningslån. Det kalder man en skrå konvertering, og den fik for alvor sit gennembrud sidste år. Normalt råder banker og realkreditinstitutter boligejerne til at vælge et nyt lån med fast rente, når de indfrier det gamle.
For ved at skifte fra den ene lånetype til den anden går man fra lav til ekstrem høj renterisiko. Men 4 ud af 10 boligejere valgte altså den model, og det giver på mange måder mening at tænke som en virksomhedsejer, mener Sune Malthe-Thagaard, der er chefanalytiker i Totalkredit.
»Når man konverterer på den måde, nedbringer man sin samlede balance. Med en lavere gæld har man bedre råd til at løbe en renterisiko - ikke mindst hvis man forventer, at renterne falder,« siger Sune Malthe-Thagaard.
»I virkeligheden er det en form for formueforvaltning,« tilføjer han.
Og troen på, at renterne falder, er tilsyneladende stor. Rekordmange boligejere har i hvert fald valgt de mest rentefølsomme lån, der går under navne som F-kort (Totalkredit), Kort Rente (Nordea Kredit) og FlexKort (Realkredit Danmark).
Renten på den type lån bliver fikseret hvert halve år. Det betyder, at lånet nu er dyrere end de øvrige rentetilpasningslån.
Eksempelvis koster det ca. 200 kr. mere efter skat at låne 1 mio. kr., hvis man vælger et F-kort- frem for et F5-lån. Er lånet med afdragsfrihed, er forskellen ca. 400 kr.
I øjeblikket er der betydelig usikkerhed om renten. Det skyldes, at rentestigningernes dage synes talte.
Hos Totalkredit forventer man yderligere to rentestigninger på ialt 0,5 pct.-point i Europa, men også at toppen så er nået. Allerede til næste sommer vil de helt korte renter falde igen dog slet ikke til de tidligere hysterisk lave niveauer. Et niveau omkring 3 pct. er langt mere realistisk, vurderer Totalkredit.
Sker det, har de rentesatsende boligejere fået det, de kom efter. De har kun bundet renten i et halvt eller måske et år, og kan altså allerede næste år få en besparelse.
At rentetoppen snart kan være nået, bekræftes af investorernes adfærd i øjeblikket. De kaster sig i stigende grad over obligationer med længere løbetid, og det har været med til at presse F5-renterne yderligere ned.
F-kort-renten er lidt over 4,1 pct., mens F5-renten ligger omkring 3,6 pct.
