Grim fælde: Derfor kan boligejere blive låst til nye lån

Før 1. september kunne Realkredit Danmark afgive tilbud i 43 forskellige obligationer. Efter 1. september kan kunderne vælge mellem 6.

I de nye lån er der indbygget nogle fælder, der i yderste konsekvens kan låse boligejerne. Fælden kan også klappe for nogle af de gamle lån.

Det skyldes den såkaldte indlåsningseffekt, der opstår, når en obligationsserie er lille. I så fald risikerer man at skulle betale så meget ekstra for at indfri, at man ikke har råd, eller at det ikke kan betale sig.

Som udgangspunkt skal en serie være mindst 2-3 mia. kr., for at risikoen for indlåsning er væk. Her og nu er serien med nye 4 pct.-lån med afdrag mikroskopiske 2 mio. kr. hos Realkredit Danmark.

Hvert tredje år udskifter realkreditinstitutterne samtlige obligationer med fast rente. Det er slut med 30-årige lån med udløb i 2053. De næste tre år er udløbsdatoen 2056.

De ekstra tre år betyder foruden indlåsningsrisikoen en ringere kurs, der gør et lån på 1 mio. kr. 6.000 kr. dyrere. Indlåsningseffekten har været et stort tema i det seneste halvandet års tid, hvor realkreditinstitutterne har sprøjtet nye lån ud.

»Vi har aldrig oplevet at åbne så mange nye fastforrentede lån gennem et årgangsskifte. Den hurtige og voldsomme rentestigning har imidlertid medført, at flere obligationer har en indbygget risiko for indlåsningseffekt,« fastslår Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

På mange måder er det en historisk ”årgang” af fastforrentede obligationer, der nu skal vinkes farvel til. Da årgangen startede i efteråret 2020, var renterne på de fastforrentede 30-årige obligationslån helt nede i 0,5 pct., og på et tidspunkt kunne et 10-årigt lån fås til en rente på -0,5 pct.

Undervejs skete der en dramatisk vending som følge af den høje inflation, der ramte i 2022.

Det betød, at mange fastforrentede obligationer løbende måtte åbnes i takt med, at renterne tordnede op. Ved indgangen af 2022 kunne boligejerne få et fastforrentet 30-årigt 1,5 pct.-lån med afdrag i en kurs tæt på 98. I oktober samme år blev der sendt et 6 pct.-lån på markedet.

»Det er uden tvivl en af de mest dramatiske renteperioder for realkreditten i nyere økonomisk historie,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

Det giver sig selv, at obligationsserier er små i begyndelsen og bygger sig langsomt op. Både hos Realkredit Danmark og Nordea Kredit har man således holdt sig tilbage med at smide alt for mange forskellige lån i hovedet på kunderne.

»Det er en svær balancegang, da vi også skal sikre, at kurserne på vores fastforrentede lån er attraktive for låntagerne,« mener Realkredit Danmarks cheføkonom.

Jyske Realkredit, der som mindste realkreditinstitut i princippet er mest sårbar over for indlåsning, valgte af samme årsag at fremskynde overgangen til de nye lån. Dermed har obligationsserierne bag lånene haft længere tid til at vokse.