Nye vurderinger intet værd: Så stor er gevinsten ved at handle boliger i familien
Oplysningerne i Tingbogen er afgørende for bl.a. familiehandler. De nye foreløbige vurderinger fremgår ikke af Tingbogen og kan derfor ikke bruges i familiehandler, mener ekspert.
De foreløbige vurderinger får ingen betydning for forældrekøb og salg af boliger mellem familiemedlemmer, fastslår revisionsselskabet PrivatRevision, der er ekspert i familieoverdragelser.
»De foreløbige vurderinger er en nødløsning. Det kan med tilfredshed konstateres, at de offentlige ejendomsvurderinger i Tingbogen ikke tager højde for de foreløbige vurderinger,« siger Christian Bækmark, der er indehaver af PrivatRevision.
»Tingbogen har heldigvis den særstatus i dansk ret, at enhver skal kunne regne med den. Vi må håbe, at også skattemyndigheder og landets domstole anlægger det synspunkt i de forespørgsler og sager, der utvivlsomt vil komme i den kommende tid,« lyder det fra Christian Bækmark.
PrivatRevision vil derfor fortsætte med at bistå med familieoverdragelser efter de eksisterende regler. Det mest kendte eksempel er forældrekøb.
Når det voksne barn køber en lejlighed fra sine forældre, har det siden 1982 kunnet ske til en pris, der ligger 15 pct. over eller under den offentlige vurdering, med mindre der foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder”.
Særlige omstændigheder er en udefinerbar størrelse, som skattemyndighederne gennem årene ofte har brugt som grundlag for at sætte spørgsmålstegn ved en familiehandel.
+/- 15.-pct.-reglen betyder, at en lejlighed med en offentlig vurdering på 1 mio. kr. kan overdrages i et prisinterval på 850.000 kr. – 1.150.000 kr. Den reelle pris har ingen betydning. Med denne finte har forældre og børn sparet både gave- og boafgift samt eventuel ejendomsavanceskat.
Den nye boligskattereform lægger op til et opgør med denne lukrative finte. Der er lagt op til, at når familiemedlemmer handler med hinanden, skal det ske til en pris, der ligger maksimalt 20 pct. under den reelle salgspris. Dermed bliver boligen typisk markant dyrere, end hvis den blev handlet efter +/- 15 pct.-reglen.
De foreløbige vurderinger lever ikke op til, hvad man i et retssamfund kan anse som et rimeligt grundlag for at værdiansætte en bolig eller en ejendom.Christian Bækmark, indehaver af PrivatRevision
Men med blot foreløbige vurderinger er der simpelthen ikke grundlag til at ændre fremgangsmåde. Usikkerheden er så stor, at hvis man vil lave en familiehandel efter de foreløbige vurderinger, bør man først få et bindende svar fra myndighederne, fastslår Christian Bækmark.
»De foreløbige vurderinger lever ikke op til, hvad man i et retssamfund kan anse som et rimeligt grundlag for at værdiansætte en bolig eller en ejendom,« mener han.
Der kan ikke klages over de foreløbige vurderinger, og det kan få store konsekvenser for de boligejere, som rammes af for høje vurderinger, og som for en tid er noget nær retsløse, mener Christian Bækmark.
Skattestyrelsen har ved flere lejligheder forsøgt at opnå præcedens for, +/- 15 pct.-reglen ikke kunne bruges, fordi de offentlige vurderinger er ude af trit med markedet. Det skulle i sig selv være ”en særlig omstændighed”, som kunne stoppe den gunstige overdragelsesmodel.
Men 26. april 2021 cementerede Højesteret i en dom, at de offentlige vurderinger skal kunne benyttes til bl.a. familieoverdragelse. Højesteret udtalte, at et generelt forhold, som at de offentlige ejendomsvurderinger ikke har været opdateret i en periode, ikke er særlige omstændigheder.
Borgerne skal kunne læne sig op af de offentlige vurderinger, fastslog dommen, og det offentlige er desuden nærmest til at bære risikoen for, at vurderingerne er forkerte.
Siden dommen for to år siden har PrivatRevision gennemført familieoverdragelser af alt fra villaer til familiesommerhuse og forældrekøbslejligheder efter den senest kendte offentlige vurdering og dermed +/- 15 pct.-reglen.
