Ministeriet tegner og forklarer: Her er otte opsigtsvækkende vurderinger

Nogle boligejere måtte samle kæben op fra gulvet, da Vurderingsstyrelsen for nylig løftede sløret for de foreløbige 2022-vurderinger.

Snart vrimlede medierne med eksempler, som for det blotte øje kunne se pilskæve ud.

Blandt andet gav meget høje grundværdier samt grundværdier, der var vurderet højere end den samlede ejendomsværdi, anledning til spørgsmål.

Skatteministeriet har forsøgt at kaste lys over, hvad der ligger til grund i otte konkrete eksempler på foreløbige vurderinger.

Eksemplerne fremgår af et bilag, som tirsdag blev præsenteret ved et forligskredsmøde om ejendomsområdet, og som siden er blevet offentliggjort.

Nogle vurderinger er der en forklaring på. Andre skal måske ændres efter en nærmere gennemgang. Her er de:

Skatteministeriet har bl.a. set nærmere på et eksempel i Faaborg-Midtfyn med blandet ejendom.

Ejendommen bruges både bruges til bolig og erhverv, og grundværdien er vurderet ca. 280.000 kr. højere end ejendomsværdien.

Det kan måske undre, da grundværdien udgør grundens værdi uden bygninger, mens ejendomsværdien er værdien af den faste ejendom med grund og bygninger.

Men i dette tilfælde vil der som udgangspunkt ikke blive ændret ved den foreløbige vurdering, lyder det i bilaget.

Det skyldes, at ejendomsværdien alene dækker over boliganvendelsen på grunden.

»Grundværdien tager højde for alle anvendelser (både bolig og erhverv). Derfor vurderes grundværdien højere end ejendomsværdien,« lyder forklaringen.

Det næste eksempel er en sommerhusgrund, hvor grundværdien er 124.000 kr. højere end ejendomsværdien.

Det er der dog også en forklaring på, fremgår det af bilaget.

Forklaringen lyder, at der på grunden er tilladt at opføre et sommerhus i størrelsesordenen ca. 200 kvadratmeter.

Huset, der står på grunden er dog kun ca. 41 kvadratmeter stort.

Vurderingen af grundværdien er baseret på, hvad der må bygges, mens ejendomsvurderingen derimod er baseret på udnyttelsen af grunden. Altså den faktiske ejendom, der står på grunden.

»Derfor vurderes grundværdien højere end den foreløbige ejendomsværdi,« står der i bilaget.

Ejeren af et parcelhus i Valby har fået sin grundværdi vurderet til over 25 mio. kr. Det er over det dobbelte af ejendomsvurderingen.

Ifølge plandata for ejendommen kan grunden nemlig bruges til etage-ejerlejlighedsbebyggelse.

Der kan potentielt bygges 711 etagemeter. Det er ifølge ministeriet et eksempel på, at ejendommens anvendelse afviger fra den »bedste økonomiske anvendelse«. Og grundværdien tager udgangspunkt i den alternative anvendelse.

Det er dog ikke sikkert, at den foreløbige vurdering står til troende.

»Hvis der er tale om en fejlfortolkning af plangrundlaget, vil den foreløbige vurdering blive ændret,« skriver Skatteministeriet i bilaget.

I dag står der et enkelt parcelhus på en boligejers grund i Fredensborg.

Men uden bebyggelse ville der være mulighed for at udstykke grunden, vurderer man.

Derfor har parcelhusejeren fået vurderet sin grund til ca. 7,2 mio. kr., hvilket er ca. 1,5 mio. kr. højere end ejendomsværdien.

»Ejendommens anvendelse afviger således fra den bedste økonomiske anvendelse. Derfor vurderes grundværdien højere end den foreløbige ejendomsværdi,« lyder det i dokumentet.

De foreløbige vurderinger har bl.a. efterladt en boligejer nær Djursland uforstående.

Da hun slog sin ejendom op, var grundværdien steget til 32 mio. kr.

»Jeg troede først, at jeg havde tastet forkert, at jeg enten havde tastet adressen ind til Lübker Golf & Spa Resort eller Djurs Sommerland,« har hun forklaret til TV 2 Østjylland.

Der er tale om en frugtplantantage, hvor ejendomsvurderingen lyder på blot 845.000 kr.

Det eksempel har ministeriet derfor også set efter i sømmene.

Vurderingen bunder i, at der ifølge plandata er mulighed at udnytte grunden til at opføre »fritidsboliger i etage«.

»Til grund for beregningen af den planlagte betragtning ligger således, at der på grunden kan opføres fritidsboliger med et samlet etageareal på ca. 18.000 kvm,« skriver Skatteministeriet.

Dermed er vurderingen ikke nødvendigvis korrekt. Ifølge ministeriet skal grundværdien, som en maskine i første omgang har udarbejdet, behandles manuelt af en vurderingsfaglig ekspert ved sådan en ejendom.

Herefter vil Vurderingsstyrelsen vurdere, om der er grundlag for at ændre den foreløbige vurdering.

66.224.000 kroner.

Så meget er en grund i Esbjerg værd, hvis den foreløbige vurdering står til troende. Ejendomsværdien er sat til knapt 2,5 mio. kr.

Ejendommen tæller tre separate matrikler med et samlet grundareal på ca. 10 hektar. Omtrent 90 pct. ligger i byzonen, hvor man ifølge plandata har mulighed for at bruge arealet til »parcelhusformål«.

Således ville de 9 hektar kunne udstykkes i 130 grunde.

Også sådan en ejendom skal dog vurderes nærmere af en fagekspert. Her skal der tages stilling til, om grundværdien passer til værdien af udnyttelsesmuligheden, samt om man reelt vil kunne realisere den økonomiske værdi, skriver ministeriet.

Skatteministeriet kalder selv vurderingen i dette eksempel for »ekstraordinært høj«. Og der er formentlig tale om en fejl.

Grundværdien er nemlig landet på over 1,1 mia. kr., mens ejendomsværdien lyder på knapt 6 mio. kr. for en kommunalt ejet ejendom i Roskilde.

Grundarealet på ca. 75 hektar giver ifølge plandata mulighed for at »anvende store dele af arealet til offentlige formål«. Det er fortolket sådan, at arealet kan anvendes til butik og kontor med »et meget stort potentielt etageareal til følge«.

Men en nærmere gennemgang af plangrundlaget har ført til den vurdering, at det faktisk ikke vil være muligt at udnytte arealet til det formål i det omfang.

Det skal en vurderingsfaglig ekspert således også se nærmere på i en ordinær vurdering.

»Da der formentlig er tale om en fejlfortolkning af plangrundlaget, vil den foreløbige vurdering formentlig blive ændret,« lyder det.

Hvordan går det til, at en stribe ensartede huse på en villavej får vidt forskellige vurderinger?

Det må naboerne have undret sig over, da de slog adresserne på Frederiksberg op i Vurderingsportalen.

Der er nemlig et stort spænd i de foreløbige vurderinger, som lyder på mellem 14,9 mio. kr. og 22,6 mio. kr.

Grundvurderingerne varierer til gengæld blot fra 6,9 mio. kr. og 7,3 mio. kr., og områdeprisen er stort set ens for ejendommene.

Ifølge gennemgangen er der dog forskel på boligernes karakteristika. Nogle steder er tagetagen f.eks. inddraget til beboelse.

Desuden er der lidt variation i grundenes størrelse og dermed grundværdien.

Således kan forskellene mellem ejendommene forklare forskellene i ejendomsværdierne, skriver ministeriet om eksemplet.

»Forskellene kan være begrundet i forkerte oplysninger i BBR, herunder varmekilde,« står der i dokumentet, hvor det dog samtidig fremgår, at det ikke umiddelbart giver anledning til at ændre den foreløbige vurdering.