Afdragsfrihed koster kassen: Disse finter minimerer skaden

Afdragsfrihed kan koste 2,58 pct. i bidrag. Den udgift er reelt en ekstra renteudgift, og derfor kan man aflaste budgetkontoen ved at undgå den.

Det kan man gøre ved at udnytte flere finter. En af de mere komplicerede metoder er at erstatte afdragsfrihed med afdrag og betale ekstraudgiften med en kassekredit. Men der er andre og mere enkle metoder.

Bidragssatser varierer meget afhængig af, hvor meget man skal låne. Alle kan låne op til 80 pct. af boligens værdi. Men har man ikke behov for så meget, kan man spare mange penge.

Det skyldes, at bidragssatserne er delt op i intervaller. Billigst er intervallet 0-40 pct., derefter kommer 40-60 pct. Allerdyrest er det sidste låneinterval mellem 60 og 80 pct. af belåningsværdien.

Er den del af lånet med fast rente, er bidraget 2,15 pct. Et tilsvarende F1-lån giver det suverænt største bidrag til realkreditinstituttet med 2,6 pct.

De 2,6 pct. skal lægges oven i den rente, man i forvejen betaler.

Realkredit Danmarks chefanalytiker Nicolas Norby har analyseret, hvordan boligejere og købere kan undgå den store regning. Og der er flere metoder. Først den komplicerede.

I stedet for at hoppe i den afdragsfrie bidragsfælde, vælger man at tage et lån med afdrag. Det er dyrere, men den højere ydelse finansierer man med en kassekredit.

Det giver gevinst på to måder. Dels slipper man for at betale det voldsomme bidrag i intervallet mellem 60 og 80 pct. dels betaler man kun renter af det skyldige beløb på kassekreditten ikke af hovedstolen.

Igen: Konstruktionen er kompleks og kræver rådgivning, men den kan give en besparelse, fastslår Nicolas Norby i sin analyse.

Det er næsten blevet en trend, at nye boligejere vælger en særlig lånemodel. I stedet for at betale det dyre banklån af i 20 år, vælger de et afdragsfrit realkreditlån og kan dermed afvikle banklånet i løbet af 7-8 år. Derefter er det kun realkreditlånet tilbage.

Men det er ikke sikkert, at det kan betale sig. Også her rammer bidragshammeren på den yderste del af lånet.

»Set ud fra et omkostningssynspunkt er det mest attraktivt at vælge et obligationslån med afdrag suppleret med et 20-årigt banklån,« lyder vurderingen fra Nicolas Norby.

De årlige omkostninger i pct. (ÅOP) er marginalt lavere, og restgælden vil på ethvert tidspunkt være lavere på et lån med afdrag end et uden.

Der er også en enkel model, der er til at forstå. Den er oplagt, hvis en boligejer har brug for belåning helt op til 80 pct., men gerne vil spare penge i en periode ved at undgå afdrag.

Han eller hun kan dele lånet i to: Et afdragsfrit lån i intervallet 0-60 pct. og et lån med afdrag i intervallet 60-80 pct..

På en sådan låneløsning på 1 mio. kr. kommer man til at betale 236 kr. mere i månedlig ydelse efter skat, end hvis hele lånet var afdragsfrit. Til gengæld afdrager man 383 kr. mere om måneden.

Afdrag er opsparing, og derfor falder de årlige omkostninger, og den samlede ydelse bliver lavere i løbet af hele låneperioden.

»Afdragsfrihed kan bruges til at sætte turbo på afviklingen af dyrere gæld. Det er dog ingen hemmelighed, at afdragsfriheden har en pris, og at prisen i form af bidragssatsen er relativ høj, når belåningsgrænsen krydser 60 pct.,« konstaterer Nicolas Norby.