Risikovillige boligejere kan spekulere i både rente- og gældsgevinst
Rentetoppen er nået, mener stort set alle på finansmarkederne. Er det rigtigt, åbner det for helt nye muligheder for de boligejere, der allerede har konverteret lodret eller vil gøre det.
Det er spekulation. Men boligejere med lån for ca. 60 mia. kr. kan få både en rente- og gældsgevinst.
1 pct.-lån for så mange penge er stadig i spil og dermed konverteringsmodne. De pågældende boligejere har formentlig været igennem overvejelserne og besluttet sig for ikke at lægge om, vurderer man i realkreditinstitutterne.
Ifølge Nationalbanken blev der foretaget 140.000 lodrette konverteringer i de første tre kvartaler af 2022. Det svarer til knap 50.000 i kvartalet. I år er tallet faldet til ca. 15.000 hvert kvartal, vurderer Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard.
Der har været 1 pct.-lån med udløb i 2050 eller 2053 for over 150 mia. kr. Nu er tallet altså nede på 60 mia. kr.
Lægger man et sådant lån på 1 mio. kr. om, vil restgælden falde til 723.000 kr. Med et 5 pct.-lån vil den månedlige ydelse efter skat lidt overraskende falde med 100 kr. til 3.380 kr. Men det dækker over, at afdraget falder med hele 1.530 kr.
Realkreditinstitutterne anbefaler som udgangspunkt ikke sine kunder at konvertere lodret - i dette tilfælde fra en 1 pct.- til en 5 pct.-obligation, da man dermed typisk får en højere ydelse, og afdraget forringes væsentligt.
Men det kan være en overvejelse værd nu på grund af renteforventningerne. På de finansielle markeder forventer man, at renterne vil forblive på det nuværende høje niveau et års tid endnu. Men rentetoppen er ved at være nået, og forventningen er nu, at renterne vil begynde at falde igen.
Og det er her, spekulationen kommer ind i billedet. For har man lurepasset og ventet, åbner der sig en ny mulighed.
Det sker, fordi centralbankerne formentlig er stoppet med renteforhøjelser. Diskussionen går nu udelukkende på, hvornår de lemper igen.
»Det får måske nogle til at lave skrå konverteringer igen over i f.eks. et F-kort-lån,« siger Sune Malthe-Thagaard. Vi kommer dog ikke i nærheden af de seneste års niveauer omkring 0, understreger han.
Vælger man et F-kort-lån, der får ny rente hvert halve år, skal man i øjeblikket betale ca. 4 pct. i rente. Men den er man kun bundet til i et halvt år og kan dermed nyde godt af faldende renter derefter. Det kan en F5-låner ikke, da han eller hun er bundet i fem år.
Forventningerne om lavere renter er i den grad slået igennem hos flekslånerne. Ved de seneste refinansieringer er der sket en voldsom trafik fra F3- og F5-lån til enten F1 eller F-kort.
Samme trafik ventes at tage fart for boligejere med fast rente. I Totalkredits regneeksempel skærer boligejeren med ét 277.000 kr. af sin restgæld. Det er den, han eller hun fremadrettet skal betale rente af.
Hvis renterne falder igen, kan løbet være kørt for boligejere, der stadig har 1 pct.-lån. Kursen på obligationerne bag lånet vil nemlig stige, og dermed vil gevinsten ikke være i nærheden af de 277.000 kr. længere.
De boligejere, der allerede har konverteret, kan bare vente og se, om renterne falder.
Det er dog forståeligt at holde fast i et 1 pct.-lån, fastslår Sune Malthe-Thagaard.
»Der er helt sikkert en del boligejere, der er utroligt glade for deres meget billige fastrente-lån. Det klareste eksempel på det er nok dem med fast lav rente og 30 års afdragsfrihed. Her har vi ikke set særlig stor aktivitet med at lægge om,« siger chefanalytikeren.
Det giver rigtig god mening, da det netop er boligejere, der gerne vil låse renten fast på et lavt niveau og samtidig have mulighed for at undlade afdrag i den tid de har lånet, fastslår han.
