Velhavere har sat sig på de dyre ejerlejligheder

Velhavende danskere satte sig på ejerlejlighedsmarkedet i København sidste år.

For det er tydeligt, at boligkøberne i København kommer med mange penge og derfor ikke behøver låne så meget, lyder det fra alle fire realkreditinstitutter.

Ejerlejlighedspriserne i København er steget 10 pct. i løbet af året, viser de seneste tal fra boligsiden.dk. Men med de højere renter er det betydeligt dyrere at købe bolig i dag. Derfor er den kraftige stigning bemærkelsesværdig, mener Mira Lie Nielsen, der er chefanalytiker i Nykredit

»De købere, som har slået til, har været villige til og haft mulighed for at købe til højere og højere priser. Det springer i øjnene, da priserne i lyset af de højere renter er høje,« mener Mira Lie Nielsen.

Nykredit konstaterer, at belåningsgraden ved boligkøb er faldet i 2023 i København. Køberne har kunnet lægge en større egenbetaling end de krævede 5 pct.

»Så det har ikke været den typiske førstegangskøber, men i højere grad købere, som har en større formue bag sig, og som ikke har behov for fuld belåning, der har drevet priserne op,« fastslår Mira Lie Nielsen.

Samme erfaring har man i Realkredit Danmark, der for kort tid siden analyserede kundernes gældsgrad. Den er udtryk for, hvor meget de skylder i forholdet til deres indkomst.

Faldet er på 0,75 i København siden 4. kvartal 2021, konstaterer Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig. 0,75 lyder ikke af meget, men det er det, når en interesseret køber skal kreditvurderes.

Den typiske førstegangskøber vil have behov for at belåne sin bolig med mere end 60 pct. I så fald omfattes han eller hun af restriktioner på lånevalget og øgede krav til robustheden af økonomien.

Ved en gældsfaktor højere end 4 skal man eksempelvis kunne klare en stresstest af formuen. I så fald skal man kunne udvise en positiv nettoformue, hvis boligpriserne falder med 10 pct.

Er gældsfaktoren over 5, er det langt vanskeligere. Så skal man kunne klare et boligprisfald på 25 pct. og stadig have en positiv nettoformue. Der er dog visse undtagelser, men de gælder typisk for folk med høje indkomster og opsparing.

Hos Nordea har man mange boligkøbere med en større udbetaling end minimumskravet på de 5 pct. Det gælder både blandt førstegangskøbere og andengangskøbere, oplyser Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.

»I København er priserne så høje, at det ofte er nødvendigt både at have en pæn indkomst og en tyk sparegris for at komme ind på markedet. Den store opsparing er også en af grundene til, at priserne er fortsat op trods den kraftige rentestigning i 2022,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Det er på boligmarkedet i København, at man ser de langt største udsving. 2022 var et trist år for hele boligmarkedet. På landsplan nåede både hus- og ejerlejlighedspriserne at falde 9 pct. fra toppen i foråret 2022 til begyndelsen af 2023. I København faldt priserne på ejerlejligheder 12 pct., inden de igen begyndte at stige. Priserne på ejerlejligheder er stort set tilbage på topniveauet.